นวัตกรรมใหม่ๆ ของการลงทุนในอสังหาฯ

วันที่ 10 พฤศจิกายน 2552

ในความคิดของผมชาวอเมริกัน จัดเป็นชนชาติที่น่าทึ่งในการเก็บตัวเลข และการสร้างสถิติต่างๆ ความนิยมเก็บตัวเลขของชาวอเมริกันนั้น ใช้ในทุกโอกาสและที่แน่นอนก็คือ ในด้านของการลงทุนและการทำธุรกิจ ประเทศนี้เป็นประเทศที่ได้เปรียบในการสร้างฐานข้อมูลต่างๆ มาเพื่อเอื้อประโยชน์แก่นักลงทุน

 

ในปัจจุบัน บ้านหรือที่อยู่อาศัย มักจะเป็นมูลค่าการลงทุนสูงที่สุดของคน ดังนั้น การลงทุนในบ้านจึงมักจะเป็นการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในชีวิต  มีตัวเลขประกอบเป็นกราฟเพื่อเปรียบเทียบให้เห็นว่า มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยของอเมริกามีขนาดใหญ่กว่ามูลค่าตลาดทุนถึง 2 เท่า

 

เราจึงปฏิเสธไม่ได้เลยว่าเมื่อเกิดภาวะราคาอสังหาริมทรัพย์ถดถอย (อย่างที่เกิดขึ้นในปัจจุบันนี้) ก็จะเกิดผลกระทบต่อเจ้าของอสังหาฯทุกคน โดยเฉพาะคนส่วนใหญ่ที่ต้องกู้เงินมาซื้อบ้าน เมื่อบ้านราคาลดลงมากๆ มูลค่าหลักประกันก็ไม่คุ้มกับหนี้ที่ปล่อย สถาบันการเงินก็อาจจะต้องเรียกหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่ม หรืออาจขอให้ชำระเงินกู้เพิ่มขึ้น จนเกิดความเดือดร้อนกันทั่วหน้า หรือถ้าจะหลีกให้พ้นปัญหานี้ ก็อาจมีทางเลือกคือการไม่ซื้อบ้านเป็นของตนเอง ไปเช่าคนอื่นอยู่ ซึ่งคงหลีกเลี่ยงปัญหาระยะสั้นเรื่องของราคาอสังหาฯตกต่ำได้ แต่ก็จะเกิดปัญหาในระยะยาวเรื่องความไม่มั่นคงในชีวิต และสถานภาพในอนาคตอีก  เพราะว่าค่าเช่าของอาจมีการปรับตัวสูงขึ้น เมื่อภาวะตลาดกลับมาเป็นปกติอีกครั้ง จนไม่สามารถที่จะอยู่อาศัย ณ ที่ที่ตัวเองต้องการได้

 

ดังนั้น ถ้าจะหลีกเลี่ยงผลกระทบจากอสังหาฯราคาตก แต่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านไปด้วยในขณะเดียวกัน ก็คงจะเป็นปัญหาที่ต้องอาศัยเครื่องมือทางการเงิน (Hedging) เข้ามาแก้ไข หรือพูดง่ายๆ ว่าหาทางทำกำไรให้ได้เมื่อบ้านราคาตกลง หรือถ้าเปรียบเป็นหุ้นเราก็คงต้องเลือกใช้วิธี Short Sale (ขายล่วงหน้า แล้วค่อยไปซื้อกลับเมื่อราคาถูก) แต่พอเป็นเรื่องอสังหาฯการทำ Short Sale ไม่สามารถทำได้ แต่วันนี้อเมริกาเริ่มมีคนคิดเครื่องมือทางการเงินให้ Hedging ราคาบ้านได้แล้ว เขาทำอย่างไร ลองดูกันครับ

 

ตั้งแต่ปี 1991 จนถึงปัจจุบัน มีนักคณิตศาสตร์และเศรษฐศาสตร์อเมริกันคู่หนึ่งคือ Case และ Shiller ได้สร้างดัชนีเฉลี่ยการวัดราคาที่อยู่อาศัยของเมืองใหญ่ๆ 20 แห่งในอเมริกา โดยที่ดัชนีดังกล่าวใช้กลุ่มตัวอย่างจากการซื้อขายบ้านเดี่ยวหลังเดียวกัน ที่มีการซื้อขายมากกว่าหนึ่งครั้ง (เช่นเมื่อปี 1991 มีบ้านหลัง A ขายในราคา 2 แสนเหรียญ และบ้านหลังเดียวกันได้มีการขายอีกครั้งในปี 2000 ในราคา 2.5 แสนเหรียญ) และได้ใช้การคำนวน ทางสถิติชั้นสูงในการให้น้ำหนัก หรือตัดน้ำหนักกับตัวอย่างข้อมูลแต่ละตัว เพื่อที่จะขจัดความไม่ปกติของข้อมูลออกไป จนกระทั่งเชื่อได้ว่า ดัชนี Case-Shiller นี้สามารถใช้เป็นตัวแทนสรุปความเคลื่อนไหวของราคาบ้านในอเมริกาได้  ดัชนีนี้ก็เป็นที่ยอมรับมาจนถึงปัจจุบัน ก็แทบจะเรียกได้ว่า ใช้เป็นแหล่งข้อมูลอ้างอิงสำคัญสำหรับการชี้ราคาที่อยู่อาศัยของอเมริกา

 

เมื่อปลายปีที่แล้ว Shiller ได้ประกาศตั้งบริษัท Macromarkets แล้วออกกองทุนลูกสองกองที่ชื่อว่า Major Metro Housing Up (UMM) และ Major Metro Housing Down (DMM) มาให้นักลงทุนสามารถเลือกลงทุน โดยทั้ง UMM และ DMM จะเป็นกองทุนที่มีมูลค่าของการลงทุนเป็นเงินสด และมีค่าผันแปรตาม Case-Shiller index  โดยกำหนดเป็นข้อบังคับกองทุนไว้ว่าถ้า Case-Shiller index มีค่าเพิ่มขึ้น จะย้ายเงินสดจากกองทุน DMM มายังกองทุน UMM ทำให้กองทุน UMM มีมูลค่าเงินสดเพิ่มขึ้น แต่ถ้า Case- Shiller index มีค่าลดลงกองทุน DMM จะมีมูลค่าเงินสดเพิ่มขึ้นแทน และก็จะทำให้ราคาหุ้นของกองทุน DMM เพิ่มขึ้นแทน

 

ดังนั้นถ้าท่านเป็นเจ้าของบ้านอยู่ และไม่แน่ใจสภาพตลาดอนาคตว่า ตลาดอาจปรับตัวลดลง ท่านก็อาจจะเลือกซื้อกองทุน DMM (ซึ่งจะให้กำไรกับท่าน ถ้าตลาดอสังหาฯเป็นขาลง) ทำให้แก้ไขปัญหาที่ได้กล่าวข้างต้นไปได้ หรือว่าถ้าท่านเป็นนักลงทุนที่เห็นว่าตอนนี้ตลาดอสังหาฯน่าจะอยู่ที่จุดต่ำ สุดแล้วและอยากจะได้กำไรจากการปรับตัวของราคาอสังหาฯที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ก็สามารถเลือกซื้อกองทุน UMM (ซึ่งจะให้กำไรกับท่าน ถ้าตลาดอสังหาฯเป็นขาขึ้น)  วิธีนี้อาจดีกว่าที่ไปหาซื้อบ้านด้วยตนเอง เพราะว่าการอ้างอิงผลตอบแทนจากดัชนี ไม่มีภาษี ไม่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน ไม่มีค่าใช้จ่ายในการขายสูง (ค่านายหน้า)  อีกทั้งยังสามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ไม่กระจุกตัวอยู่ที่บ้านหลังใดหลังหนึ่งอีกต่างหาก

 

ทั้งหมดที่กล่าวมาก็เป็นนวัตกรรมในแวดวงการเงินที่น่าสนใจ มีประโยชน์ และสามารถลดความเสี่ยงให้กับนักลงทุน หรือเจ้าของบ้านทั่วๆ ไปได้ แต่ไม่สามารถจะเกิดขึ้นได้เลยกับประเทศไทย ตราบใดที่เรายังไม่มีการบังคับให้มีการจัดเก็บข้อมูลที่ถูกต้องในด้านของ ราคาซื้อขายอสังหาฯ ที่สำคัญคือมีตลาดการลงทุนที่มีความกว้างและความลึกเพียงพอที่จะเข้าใจ และสนับสนุนให้กลไกตลาดดำเนินการไปด้วยตนเองได้

 

ผมอยากฝากให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการเงิน,กลต.,ตลาดหลักทรัพย์,ศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ลองพิจารณาดูว่า เราจะหาทางสร้างเครื่องมือประเภทนี้ได้บ้างหรือไม่ และก็ไม่รู้ว่าจะใช้เวลานานแค่ไหน แต่ยังไงก็น่าจะลองเริ่มก้าวแรกจากการเก็บข้อมูลมาประมวลผลให้ได้รับการยอม รับก่อนครับ

บทความจาก

คุณธงชัย บุศราพันธ์

กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์