เทคนิคการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม ตอนที่ 2

วันที่ 10 พฤศจิกายน 2553

ปัจจุบันการอยู่คอนโดฯ เป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากขึ้น เพราะพัฒนาการของการอยู่อาศัยในคอนโดฯนั้น มีการก้าวหน้าอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะคนในเมือง ที่ต้องการความสะดวก ในการอยู่อาศัย ดูแลรักษาง่าย ใกล้ที่ทำงาน ถึงแม้จะต้องจ่ายเงินซื้อแพงกว่าแต่ก่อน มากเอาการอยู่ แต่ก็คุ้มกับเวลาที่เสียไป และค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้นตลอดเวลา

แต่ก่อนนี้ ผมแนะนำเพื่อนให้ซื้อคอนโดฯแถวสุขุมวิท ราคาตารางเมตรละหมื่นกว่า เดี๋ยวนี้ ห้าหกหมื่นเข้าไปแล้ว ยิ่งแถวสีลม สาธร แหล่งธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ ตารางเมตรก็เป็นแสนไปแล้ว ก็เห็นเขาขายกันได้

ที่ผมจะเขียนแนะนำนี้ อยากจะให้คุณเห็นภาพรวมของการซื้อคอนโดฯอย่างมีข้อมูล จะช่วยตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง ได้ของดี ราคาเหมาะสม ไม่ต้องแบกภาระมาก และระมัดระวังในการเลือก และตัดสินใจซื้อ จะได้ไม่เสียใจภายหลัง เรื่องของทำเลที่ตั้ง ผมได้กล่าวไว้บ้างแล้วในเรื่องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ที่เปรียบเทียบประเภทที่อยู่อาศัยแบบต่างๆไว้ แต่การเลือกทำเลของคอนโดฯในปัจจุบัน การเลือกแนวรถไฟฟ้าจะมีทางเลือกได้มากขึ้น และมีข้อแตกต่างพอสมควร เช่นถ้าเรามีที่ทำงานอยู่แถวสุขุมวิท คอนโดแถวสุขุมวิทจะแพงมาก ราคาไม่ต่ำกว่า 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่แนวรถไฟฟ้ามีไปถึงอ่อนนุชและจะไปถึงสำโรงในอนาคต ลองเปรียบเทียบราคาคอนโดฯที่ห่างออกไปเรื่อยๆ (แต่ที่ตั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้า) อาจจะได้ราคาที่ถูกลง หรือเลือกคอนโดฯที่มีส่วนกลางน้อยกว่า ราคาก็จะถูกกว่า ส่วนในตอนนี้ เราจะมาเจาะลึกเรื่องการเลือกห้องกันเลย สำหรับคนที่ตัดสินใจเลือกคอนโดฯที่หมายตาไว้แล้ว

คอนโดฯที่รอเราซื้อ มี 2 ประเภทตามการใช้งาน คือที่สร้างเสร็จแล้ว เข้าอยู่ได้เลย กับที่ยังสร้างไม่เสร็จ ต้องรอเวลาก่อสร้าง ซึ่งปัจจุบันมีอยู่พอๆกัน

คอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้ว
การเลือกซื้อ ก็จะง่ายกว่ามาก เพราะข้อมูลในการตัดสินใจ จะน้อยกว่ากัน
การ เลือกห้อง เราสามารถเดินเข้าไปดูห้องต่างๆ ชั้นต่างๆ มุม ด้านต่างๆ ได้เห็นของจริงที่จะซื้อกันเลย ว่ากว้างขวางแค่ไหน มีกี่ห้อง จะจัดห้องไหน มุมไหน ใช้งานอย่างไร เข้าไปดูแล้วก็วางแผนไว้ในใจได้เลย แต่ผมแนะนำได้เฉพาะทางกายภาคเท่านั้นนะครับ เรื่องฮวงจุ้ยไม่ชำนาญ ขอผ่านไปก่อน จะกล่าวแบบแยกย่อยเป็นข้อๆสักหน่อย

1. การเลือกชั้น คอนโดฯปัจจุบันจะสร้างกันสูงๆไปเรื่อยๆ เพราะราคาที่ดินแพงขึ้น นักพัฒนาโครงการ เขาก็ต้องทำยูนิตมากๆเข้าไว้ เพื่อให้ได้กำไรสูง จึงสร้างให้ได้พื้นที่ขาย หลายเท่าตัวของพื้นที่ดินที่สร้าง ก่อนนี้สร้างกัน 4-5 ชั้น 8-9 ชั้น เดี๋ยวนี้ 30-40 ชั้นเป็นอย่างต่ำ การเลือกชั้นจึงต้องมีเทคนิคบ้าง แต่อย่างแรก โครงการเขาจะตั้งราคาต่างกันที่ความสูงด้วย คือยิ่งสูงยิ่งแพง โดยเฉพาะโครงการที่เอาวิว หรือสภาพแวดล้อมเป็นจุดขาย เช่นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นต้น ถ้าต้องการความสะดวก ไม่ง้อลิฟท์ก็เลือกชั้นต่ำๆหน่อย เดินลงได้ แต่เดินขึ้น ไม่เกิน 4-5 ชั้นก็เข่าอ่อนแล้ว ชั้นสูงๆนั้น ดูจำนวนลิฟท์ที่มีด้วยว่ากี่ตัว ถ้าน้อยตัว ก็จะหมายถึงการรอคอยลิฟท์ที่ยาวนานขึ้น แต่ถ้าคอนโดฯมีจำนวนยูนิตต่อชั้นน้อย ก็ไม่น่าเป็นห่วง เพราะจำนวนผู้อยู่อาศัยจะน้อย การใช้ลิฟท์จะไม่มาก ชั้นยิ่งสูงขึ้นได้เปรียบที่ การมองเราก็จะมองเห็นวิวได้ไกลขึ้น และเสี่ยงต่อการถูกบังวิวน้อยลง ถึงแม้ปัจจุบัน ยังไม่มีตึกสูงอยู่ข้างๆ แต่อนาคตไม่มีใครรับประกันได้ แถวอโศก สุขุมวิท ตอนนี้ก็เริ่มบังกันไปบ้างแล้ว อย่างที่แน่นอนที่สุดที่จะไม่กลัวคนบังก็ต้องหาโครงการที่อยู่ติดส่วน สาธารณะ กลางเมืองมีหลายแห่ง รับรองไม่มีการก่อสร้างขึ้นมาบังแน่นอน เช่นสวนเบญจสิริ สวนลุมพินี เป็นต้น ชั้นสูงๆขึ้นไปจะไม่ได้ยินเสียงรถราด้วย เงียบสงบดี และมีกระแสลมแรง แต่สูงมากลมก็แรงมาก บางทีเปิดประตูหน้าต่างไม่ได้เลย ของปลิวกันว่อน

2. การเลือกทิศ หรือมุม เอา ระเบียงด้านนอกเป็นหลัก คือทิศที่ระเบียงหันออกไป ขอแนะนำทิศเหนือก่อนเพื่อนเพราะเป็นทิศที่ไม่มีแดดส่องตลอดวัน ตลอดปี ยิ่งถ้าวิวดีๆด้วยแล้ว จะน่าอยู่มาก ไม่ต้องติดม่านเลยนอนดูวิวได้ รองลงมาเป็นทิศใต้จะรับลมดีมาก เกือบทั้งปี แอร์แทบไม่ต้องเปิด ลมเย็นสบาย แต่ตอนบ่ายแดดจะส่องเข้าห้องบ้างถ้าไม่มีระเบียง ทิศต่อไปคือทิศตะวันออก จะรับแดดตอนเช้า เหมาะสำหรับคนนอนตื่นสาย จะมีแดดมาคอยปลุก แต่ใกล้เที่ยงแดดก็หมดแล้ว ห้องไม่ร้อนอบอ้าว ส่วนทิศสุดท้าย เลี่ยงไว้เป็นดี เพราะตอนบ่าแดดจะส่องเข้ามาถึงข้างในสุดเลย เพราะตึกสูงไม่มีอะไรบัง พระอาทิตย์ตกตอนหกโมงหน่อยๆ คุณก็ได้เห็นพระอาทิตย์ตกดินกันเลย แดดบ่ายนี่ร้อนระอุมาก ส่องผนังห้องจนร้อน เปิดแอร์ก็เปลืองไฟ มีแต่ข้อเสียเลยครับ

3. การเลือกที่ตั้ง อัน นี้อยู่ที่ความชอบและความสะดวกครับ ข้อดี ข้อเสียพอๆกัน คือที่ตั้งอยู่ใกล้ลิฟท์ เราก็เดินใกล้เดินสะดวก ขึ้นลิฟท์ปุ๊บ ออกมาก็ถึงห้องแล้ว แต่คอนโดฯคนอยู่กันหลายครอบครัว ห้องเราก็จะมีคนเดินผ่านมากหน่อย จะไม่ค่อยสงบ บางทีก็เสียงดัง เดินดัง คุยกันดัง สารพัด ถ้าต้องการสงบหน่อยก็เลือกอยู่ปลายๆทางเดิน ถ้าไม่ไกลมาก และถ้าต้องการความปลอดภัยด้วย ให้เลือกใกล้ๆบันใดหนีไฟได้ ก็ยิ่งดีครับ ปลอดภัยไว้ก่อน เอาแน่ไม่ได้ เรื่องฟืนเรื่องไฟ อุบัติเหตุเกิดได้ทุกเวลา บางคอนโดฯพอมีเรื่องไฟไหม้ เขาจะห้ามเรื่องแก๊สเลย ห้ามใช้ ห้ามเอาขึ้น ให้ใช้เตาไฟฟ้าอย่างเดียว

4. ดูขนาดพื้นที่ ถ้า คุณให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ห้องมาก คุณก็ควรจะนำตลับเมตรไปวัดด้วยตัวคุณเองเลย ว่าตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ การออกโฉนดห้องชุดนั้นบางทีโครงการใช้ระยะในแบบมาระบุในการออกโฉนด แต่การก่อสร้างเขาอาจทำคลาดเคลื่อนได้เสมอ ไม่ตรงตามแบบ ถ้าได้พื้นที่ไม่เท่าตามที่แจ้งก็ต้องทักท้วงก่อน เผื่อจะต่อรองอะไรได้บ้าง ถ้าคุณไม่ได้ตรวจสอบ โอนกันไปแล้ว พอมาตกแต่ง เอ๊ะ..ช่างวัดพื้นที่ได้ไม่ถึงตามแบบ ก็สายเสียแล้ว เดี๋ยวนี้ราคาคอนโดฯต่อตารางเมตร มันก็แพงเสียด้วย

5. การก่อสร้าง และวัสดุตกแต่ง ควร ดูว่าใช้วัสดุดีหรือไม่ การสร้างประณีตเรียบร้อยหรือไม่ เมื่อซื้อและรับมอบห้องแล้ว การมาแก้ไขอะไรภายหลัง เราต้องจ่ายเงินเองทั้งนั้น แต่ถ้าก่อนรับมอบ มีอะไรไม่ดี ไม่เรียบร้อยเราแจ้งให้เขาแก้ไขได้เลย เขาอยากขาย เขาก็ต้องรีบทำให้เรา จะได้จับเราไปโอนโฉนดได้เร็ว

ทั้ง 6 ข้อนี้ เป็นรายละเอียดที่เกี่ยวกับตัวห้องที่เราจะซื้อโดยตรง แต่นอกจากห้องแล้ว ส่วนรวม หรือส่วนกลางก็มีความสำคัญพอๆกัน ไม่ควรมองข้าม รายละเอียดดังต่อไปนี้

1. ที่จอดรถ ควร ตรวจสอบดูว่าพื้นที่ ที่จอดรถของคอนโดมิเนียมนั้นๆ มีเพียงพอกับจำนวนยูนิตทั้งหมดหรือไม่ เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับให้สร้างที่จอดรถเท่ากับจำนวนยูนิต การจอดจะต้องใช้หลัก มาก่อนจอดก่อน ไม่มีที่จอดรถส่วนตัว แรกๆอาจไม่มีปัญหา เพราะคนอยู่ไม่เต็ม แต่ถ้าอยู่กันเต็มแล้ว รับรองไม่พอแน่นอน บางห้องเอาเปรียบ จอดมากกว่า 1 คันเสียอีก ต้องมาแย่งที่จอดรถกันภายหลัง เป็นเรื่องปวดหัวที่นิติบุคคลอาคารชุด ต้องตามแก้

2. ระบบสาธารณูปโภค ระบบน้ำ ระบบไฟ เป็น อย่างไร ถ้าเราไม่ใช่สถาปนิก วิศวกร ก็จะไม่มีความรู้ต้องพยายามถามให้เขาอธิบาย หากเกิดไฟดับ มีระบบไฟฉุกเฉินเพียงพอหรือไม่ ตรวจสอบว่ามีการติดตั้งเครื่องตรวจควัน (smoke detector) หัวฉีดน้ำ (sprinkle) ในตัวอาคารและห้อง บันไดหนีไฟมีขนาดได้มาตรฐานหรือไม่ นอกจากนี้ตรวจสอบดูว่าลิฟท์โดยสาร มีเพียงพอกับจำนวนคนที่พักอยู่หรือไม่ เวลาการเปิด-ปิดลิฟท์เป็นอย่างไร

3. ระบบรักษาความปลอดภัย มี การรักษาความปลอดภัยดีเพียงใด มียามตลอด 24 ชม.หรือจำนวนเพียงพอ ดูแลได้ทั่วถึงหรือไม่ เพราะการักษาความปลอดภัย ไม่ใช่แค่รปภ.นั่งเฝ้าแต่หน้าคอนโดฯอย่างเดียว การเดินตรวจตราโดยรอบ และแต่ละชั้นก็ควรทำด้วย นอกจากจะต้องมีกล้องวงจรปิด ติดตั้งตามจุดสำคัญๆ เช่นทางเข้าออก โถง ในตัวลิฟท์ เป็นต้น

4. การบริหารจัดการ การทำความสะอาดส่วนกลาง ระบบการจัดเก็บขยะ การจัดและรับส่งไปรษณีย์ เพื่อความเรียบร้อยและความสะดวก



จาก เรื่องพื้นที่บริการส่วนกลาง ก็จะเป็นเรื่องของเอกสารและกฎระเบียบต่างๆของคอนโดฯแต่ละแห่ง จะมีแตกต่างกันไปบ้าง แล้วแต่มาตรฐานของโครงการ เราก็ต้องศึกษาก่อนด้วยคือ

1. สัญญา ตามปกติแล้ว ผู้ซื้อทั่วๆไปจะละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมากและเป็นตัวบทกฎหมายส่วนใหญ่ แต่ถ้าหากมีเวลา ก็ควรจะใช้เวลานั่งอ่านมันสักหน่อย เพราะไม่ได้ยากจนเกินไปและคุณจะต้องมีส่วนร่วม หรือส่วนได้เสีย ไปพร้อมๆกับคนอื่นที่เป็นเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือถ้าไม่มีเวลาจะหานักกฎหมายคอยให้คำแนะนำ เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณจะได้รับหรือเสีย ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมิเนียมที่คุณซื้อแล้ว เกิดเพลิงไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ เพียงใด หรือถ้าต้องสร้างใหม่ จะต้องทำประกันภัยอาคารไว้ที่วงเงินเท่าใด เป็นต้น

2. ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม ระเบียบ ข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามเราควรที่จะรู้ถึงข้อควรปฎิบัติและข้อห้ามเหล่านั้นด้วย โดยทั่วๆ ไปแล้ว ส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมจะไม่อนุญาตให้นำ:)เลี้ยง ประเภท สุนัข หรือ แมว มาเลี้ยง เพราะสร้างปัญหาเดือดร้อน รำคาญ ให้เพื่อนบ้าน ทั้งเสียงเห่าหอน และทุ่นระเบิดที่ไม่ชอบปล่อยในห้องตัวเอง แต่ชอบไปปล่อยไว้หน้าห้องคนอื่น บางสถานที่ไม่อนุญาตให้ทำอาหารภายในห้อง โดยใช้เตาแก๊ส บางแห่งไม่อนุญาตให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์และอาทิตย์ เพราะเป็นวันที่ทุกคนอยู่บ้านพักผ่อน

3. นิติบุคคลอาคารชุด ทุก คอนโดมิเนียมจะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้บริหารจัดการเรื่องต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องการเงิน และคุณก็ควรที่จะต้องทราบถึงระเบียบต่างๆของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่ต่อเดือน คอนโดมิเนียมบางแห่งราคาถูก แต่อาจจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง (ค่าส่วนกลางเป็นเงินที่เจ้าของห้อง ทุกห้องจะต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะนำเงินเหล่านี้ไปใช้จ่ายในการบริหาร และบริการในส่วนต่างๆ ที่เป็นส่วนกลาง เช่น เงินเดือนยาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ค่าไฟฟ้าของลิฟท์ ค่าบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง ไม่ว่าคุณจะเข้าอยู่หรือไม่ก็ตาม เมื่อซื้อแล้ว โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ต้องมีหน้าที่จ่ายเฉลี่ยกันออกทุกห้อง)