สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรร

วันที่ 7 สิงหาคม 2551

สำหรับผู้ซื้อบ้าน เชื่อว่าหลายท่านยังคงมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนไปบ้างในประเด็นของสิ่งอำนวยความสะดวก และสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร ซึ่งก็คงไม่ใช่เรื่องแปลกเพราะด้วยแรงโฆษณาของผู้ประกอบการหรือผู้ขาย ที่พยายามจะสื่อให้ผู้ซื้อบ้านเห็นว่าบ้านที่เสนอขายในโครงการดีอย่างไร ต่างจากโครงการอื่นๆในย่านเดียวกันอย่างไร การให้ข้อมูลอาจจะไม่ถูกต้องตรงกับความเป็นจริงเท่าที่ควร 
                ดังนั้นเพื่อเป็นการสร้างภูมิคุ้มกันในการซื้อบ้าน ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการใดก็ตามควรทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนว่า สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทางโครงการเสนอให้นั้นเป็นไปตามมาตรฐานของโครงการจัดสรรที่มีคุณภาพหรือไม่
                ที่ผ่านมาการจัดสรรที่ดินในประเทศไทยจะดำเนินการภายใต้กรอบประกาศใช้ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286หรือ ปว.286 ซึ่งในช่วงเวลานั้นไม่ได้ให้ความสำคัญกับมาตรฐานสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรเท่าที่ควร แต่เมื่อมีโครงการจัดสรรออกมาเสนอขายเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการอาศัยช่วงเวลาที่ธุรกิจซื้อขายที่ดินเฟื่องฟูเอาเปรียบผู้ซื้อ จนเป็นเหตุให้กรมที่ดินต้องออกมาประกาศใช้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2530 เพื่อควบคุมมาตรฐานการจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ เมื่อประกาศใช้มาระยะหนึ่งเริ่มมีการร้องเรียนจากผู้ประกอบการหรือผู้ขายบ้านและที่ดินจัดสรรว่าสาระสำคัญของข้อกำหนดดังกล่าวไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงในขณะนั้น กรมที่ดินจึงมีการปรับปรุงข้อกำหนดเก่า และประกาศใช้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2535 ขึ้นมาแทนแต่ยังคงอยู่ภายใต้กฎหมาย ปว.286
                 ต่อมาเมื่อกรมที่ดินผลักดันให้มีการประกาศใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แทน ปว.286 ได้เป็นผลสำเร็จ การประกาศใช้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่จึงเกิดขึ้นตามมา แต่ด้วยนโยบายกระจายการปกครองสู่ท้องถิ่น การประกาศใช้ข้อกำหนดควบคุมการจัดสรรที่ดินภายใต้กรอบกฎหมายการจัดสรรที่ดินฉบับปัจจุบัน จึงมีการประกาศใช้แยกเป็นรายจังหวัดโดยอาศัยกรอบข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินกลางเป็นบรรทัดฐาน และเมื่อใดที่มีการจัดสรรที่ดินด้วยการแบ่งแปลงย่อยมากกว่า 9 แปลง ผู้ทำการจัดสรรต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดดังกล่าวด้วย
                 การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามกรอบกฎหมาย จะแบ่งมาตรฐานตามขนาดของโครงการ กล่าวคือหากเป็นโครงการขนาดเล็กที่มีการจัดสรรที่ดินแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลง หรือมีเนื้อที่โครงการต่ำกว่า 19 ไร่ ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยต้องมีความกว้างของเขตทางต่ำกว่า 9.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร 
                  หากเป็นโครงการจัดสรรขนาดกลาง หรือโครงการที่มีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 100-299 แปลง หรือมีเนื้อที่ 19-50 ไร่ ถนนที่เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร แต่หากเป็นโครงการขนาดกลางที่มีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 300-499 แปลง หรือมีเนื้อที่จัดสรรเกินกว่า 50 ไร่ แต่ไม่เกิน 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 16.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร
                  ส่วนโครงการขนาดใหญ่ที่มีการแบ่งแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่จัดสรรมากกว่า 100 ไร่ขึ้นไป ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 18.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 13.00 เมตร นอกจากนี้ยังต้องมีเกาะกลางถนนกว้างไม่น้อยกว่า 1.00 เมตร และมีทางเท้ากว้างข้างละ 2.00 เมตร
                  นอกจากเรื่องของการกำหนดมาตรฐานถนนซึ่งเป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินจัดสรรในทุกแปลง และกฎหมายยังกำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของโครงการจัดให้มีระบบไฟฟ้า ระบบประปา เข้าสู่ที่ดินจัดสรรในทุกแปลงด้วย โดยในส่วนของการจัดให้มีระบบประปานั้นหากเป็นโครงการจัดสรรซึ่งตั้งอยู่ในเขตที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่นสามารถให้บริการได้ ต้องใช้บริการของหน่วยงานนั้นๆ 
                  แต่หากเป็นโครงการจัดสรรที่อยู่นอกเขตการให้บริการของ 3 หน่วยงานที่กล่าวมา ผู้จัดสรรต้องจัดให้มีระบบประปาหรือระบบน้ำสะอาดให้แก่ผู้ที่อยู่ในโครงการ ส่วนระบบโทรศัพท์ ในข้อกำหนดไม่ได้ระบุไว้ว่าเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีแต่ในปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่จะระบุไว้ในการโฆษณาขายโครงการซึ่งถือว่ามีผลผูกพันให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีตามที่โฆษณาไว้
                  ในทางกฎหมายยังกำหนดไว้ด้วยว่าผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการต้องจัดให้มีระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย  เพื่อระบายน้ำฝน และน้ำเสียที่ผ่านการบำบัดน้ำเสียแล้วออกสู่แหล่งรองรับน้ำ ซึ่งระบบดังกล่าวต้องมีการคำนวณอย่างถูกต้องตามหลักวิศวกรรม เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาน้ำท่วมในโครงการจัดสรรที่มีการยื่นขออนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
                  ส่วนในเรื่องของสวนสาธารณะ สวนหย่อม สนามเด็กเล่นและสนามกีฬา  ที่โครงการส่วนใหญ่ใช้โฆษณาขายโครงการเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเห็นว่าทางโครงการมีข้อเสนอที่ดี แต่แท้ที่จริงแล้วโครงการจัดสรรทุกโครงการที่ขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย ต้องจัดให้มีสวน สนามเด็กเล่น และสนามกีฬาในขนาดพื้นที่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 โดยคำนวณจากพื้นที่จัดสำหน่ายทั้งหมด และสวน หรือสนามเด็กเล่น สนามกีฬาที่จัดให้นั้นจะต้องมีขนาดและรูปแปลงที่เหมาะสม สะดวกต่อการใช้ประโยชน์ได้จริง ที่สำคัญคือต้องไม่แบ่งแปลงย่อยออกเป็นหลายแปลง
                  ยกเว้นแต่มีการกันพื้นที่เพื่อจัดทำสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬาในแต่ละแห่งไว้ไม่ต่ำกว่า 1 ไร่ ซึ่งโครงการจัดสรรที่สามารถกันพื้นที่เพื่อจัดสร้างสวนส่วนกลางได้ถึง 1 ไร่ ต้องเป็นโครงการขนาดใหญ่ ดังนั้นนอกจากจะต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อเป็นส่วนของสวนสาธารณะ และในข้อกำหนดฉบับเดียวกันนี้ยังกำหนดไว้ด้วยว่าหากเป็นโครงการขนาดใหญ่ต้องกันพื้นที่ไว้สำหรับเป็นที่ตั้งโรงเรียนอนุบาลอีก 1 แห่ง  โดยที่ดินที่กันไว้นั้นต้องมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา
                  จะเห็นได้ว่าหากเป็นโครงการจัดสรรที่มีการขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อโครงการจัดสรรในจังหวัดใดก็ตาม ทางผู้จัดสรรหรือผู้ขายโครงการต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนด แต่ในบางครั้งทางโครงการมีการโฆษณาไว้ว่ามีการจัดให้มีสาธารูปโภคและบริการสาธารณะตรงตามที่กฎหมาย ต่อมาเมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านในโครงการนั้นไปแล้ว ปรากฏว่าทางโครงการไม่ดำเนินการจัดสร้างให้ตามที่ระบุไว้
                  กฎหมายใหม่กำหนดให้นำเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคที่ผู้ประกอบการค้ำประกันไว้กับสถาบันการเงินมาดำเนินการในส่วนดังกล่าวให้แล้วเสร็จได้ หากเงินค้ำประกันไม่พอกับการใช้จ่ายในการก่อสร้างผู้ประกอบการต้องชำระเงินส่วนเพิ่มจนครบ ด้วยเหตุนี้เองทำให้ผู้ประกอบการจัดสรรในปัจจุบันเลือกที่จะก่อสร้างสาธารณูปโภคหลัง เช่นถนนในโครงการ ระบบไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย และจัดสร้างสวนหย่อมในโครงการให้แล้วเสร็จก่อนที่จะยื่นขออนุญาตจัดสรรและเปิดขายโครงการ 
                  แต่หากทางเจ้าของโครงการหรือผู้ขายนำที่ดินแปลงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม ไปเสนอขายให้แก่ผู้ซื่อรายอื่น และมีการปลูกสร้างอาคารบนที่ดินที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ซึ่งเป็นบริการสาธารณะของโครงการ เมื่อผู้ซื้อบ้านในโครงการนั้นๆตรวจพบสามารถฟ้องทำเนินคดีให้มีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงดังกล่าวได้ และผู้เป็นเจ้าของโครงการต้องดำเนินการจัดสร้างบริการสาธารณะตามที่ระบุไว้ในผังโครงการที่ยื่นขออนุญาตจัดสรร หรือตามคำโฆษณาที่ระบุไว้ในเอกสารการโฆษณา
                  เมื่อการซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรร ในโครงการที่มีการยื่นขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย มีการจัดสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้ครบถ้วนเช่นนี้แล้ว คงขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้ซื้อบ้านเองว่า ควรเลือกซื้อโครงการจัดสรรที่ขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายที่บางครั้งอาจมีราคาขายที่สูงกว่าบ้านในโครงการที่เลี่ยงกฎหมาย  หรือซื้อบ้านที่ราคาถูกกว่าแต่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะตามมาตรฐานของการมีคุณภาพชีวิตที่ดี แบบใดจะคุ้มกว่ากัน