ตรวจความน่าเชื่อถือโครงการจากโฆษณา

วันที่ 7 สิงหาคม 2551

ถือว่าเป็นเรื่องปรกติวิสัยหากจะมีการโฆษณาขายสินค้าและบริการ ที่อวดอ้างสรรพคุณเกินความเป็นจริง แต่สำหรับการโฆษณาขายบ้าน ขายคอนโดมิเนียม การใช้ข้อความและภาพประกอบที่อาจก่อให้เกิดความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริงถือว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย และอาจเป็นการส่อเจตนาว่าผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการรายนั้นๆ ต้องการเอาเปรียบผู้ซื้อ 
                 หากจะอ้างอิงข้อมูลในด้านกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ได้กำหนดให้มีการประกาศใช้กฎกระทรวงเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้านและห้องชุดในอาคารชุด ผ่านการควบคุมการโฆษณา และฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบันก็คือกฎกระทรวงฉบับที่ 7 พ.ศ. 2538 ในกฎหมายฉบับนี้กำหนดว่าหากเป็นการโฆษณาขายบ้านและห้องชุดในอาคารชุด ผ่านทางหนังสือพิมพ์ และสิ่งพิมพ์ ซึ่งหมายความถึงแผ่นพับหรือโบร์ชัวร์ด้วย จะต้องมีข้อมูลให้ครบตามที่กฎหมายกำหนดทั้ง 7 ประการคือ 1.ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินจัดสรรและเลขที่ของใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน  2.ข้อความที่แสดงว่าที่ดิน หรืออาคารไม่มี หรือมีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน บุคคลหรือนิติบุคคลใด 3.เดือน ปี ที่เริ่มต้นก่อสร้าง และที่กำหนดว่าจะก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จในกรณีที่ขายที่ดินพร้อมทั้งอาคาร 4.ข้อความที่แสดงว่าเมื่อชำระเงินครบถ้วนตามสัญญาแล้วจะโอนสิทธิ์ในที่ดิน หรือห้องชุดให้ได้เมื่อใด
5.รายการและขนาดของทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ นอกจากที่กำหนดในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 6.ชื่อและที่อยู่ของผู้จัดสรรที่ดิน ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และผู้ประกอบธุรกิจขายที่ดิน ในกรณีที่เป็นนิติบุคคลต้องระบุทุนจดทะเบียน ทุนที่ชำระแล้วชื่อกรรมการผู้จัดการหรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้จัดการผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อผูกพันนิติบุคคล และ 7.ข้อความที่แสดงว่าภาพโฆษณาเป็นของจริง หรือเป็นภาพจำลองจากของจริง
                 หากเป็นการโฆษณาผ่านทางวิทยุกระจายเสียง ทางโทรทัศน์ และทางแผ่นป้ายโฆษณา จะผ่อนผันให้มีเพียงการระบุว่าการก่อสร้างจะเริ่มต้นขึ้นเมื่อใดและคาดว่าจะแล้วเสร็จเมื่อใดเท่านั้น ยกเว้นแต่โฆษณาที่มีภาพประกอบต้องระบุให้ชัดเจนด้วยว่าภาพประกอบนั้นเป็นภาพของจริงหรือบรรยากาศจำลอง
                 ส่วนการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด มีการกำหนดไว้ 2 รูปแบบคือการโฆษณาขายห้องชุดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุดและห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อยแล้ว หรือพูดให้เข้าใจง่ายๆก็คือถ้าเป็นการโฆษณาขายห้องชุดที่ยังไม่มีการก่อสร้างจะมีข้อความที่ต่างไปจากโฆษณาขายห้องชุดที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว สาระสำคัญจะเหมือนกับเงื่อนไขที่ต้องระบุในโฆษณาขายที่ดินและบ้านจัดสรร เพียงแต่ต้องระบุถึงจำนวนชั้นและจำนวนห้องชุดของอาคารชุด มีการใช้ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัย หรือเป็นสำนักงาน
                 รวมทั้งต้องมีข้อความที่แสดงเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและค่าภาษีอากรที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด รายการและขนาดของทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด(อ่านข้อมูลประกอบจากเรื่อง ทรัพย์ส่วนกลางกับการอยู่คอนโดมิเนียม) รวมทั้งต้องแสดงข้อความด้วยว่าได้รับหรือยังไม่ได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างอาคาร แต่ถ้าเป็นการโฆษณาห้องชุดในโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วต้องแจ้งเลขที่ทะเบียนอาคารชุด ให้ชัดเจนด้วย                  หากเป็นการโฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์ ต้องตรวจสอบรายละเอียดตามที่กล่าวมาแล้วได้ทั้งหมด แต่หากเป็นการโฆษณาผ่านสื่อวิทยุ โทรทัศน์ หรือแผ่นป้ายโฆษณา จะมีเพียงการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าการก่อสร้างจะเริ่มขึ้นเมื่อใด คาดว่าจะแล้วเสร็จเมื่อใด แต่ถ้าเป็นการโฆษณาห้องชุดในโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วต้องแจ้งเลขที่ทะเบียนอาคารชุด
                  แม้ว่าจะมีการออกมาตรการควบคุมการโฆษณาขายบ้านและห้องชุดในอาคารชุด ดังที่กล่าวมาแล้ว แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายไม่ปฏิบัติตาม หรือเลี่ยงปฏิบัติเป็นอย่างอื่นแทน เช่น กรณีการให้โครงการระบุรายละเอียดเกี่ยวกับภาระผูกพันในที่ดินที่ตั้งโครงการ ซึ่งต้องระบุว่า "ที่ดินติดภาระจำนองกับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน"  โดยพยายามหลีกเลี่ยงที่จะระบุข้อมูลดังกล่าว และนำเสนอข้อความในลักษณะที่ว่าโครงการนี้ สนับสนุนโครงการโดยธนาคาร หรือสถาบันการเงิน แทน วิธีนี้ถือว่ากระทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
                  หรือในกรณีที่ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการขออนุญาตค้าที่ดินหรือจัดสรรที่ดิน หรือก่อสร้างอาคาร ก็มักจะพบว่ามีการระบุข้อความเพียงว่า ใบอนุญาตอยู่ระหว่างดำเนินการ ขณะที่ข้อเท็จจริงแล้วอาจยังไม่ได้มีการยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด
                  ปัจจุบันด้วยการแข่งขันทางการตลาดที่รุนแรงมากขึ้นผู้ประกอบการ หรือผู้ขายมีการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดในหลายรูปแบบ และใช้วิธีโฆษณาชักจูงใจด้วยข้อความที่ให้ข้อเสนอ หรือ คำสัญญากับผู้ซื้อว่าจะให้ประโยชน์ และสิทธิพิเศษต่าง ๆ มากมาย เพื่อจูงใจและเร่งการตัดสินใจซื้อ เช่นมีการโฆษณาว่าทางโครงการจะจัดทำให้มีสโมสร คลับเฮ้าส์  สระว่ายน้ำ สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หน่วยรักษาความปลอดภัย 
                  ต่อมาเมื่อผู้ซื้อบ้านตกลงใจซื้อและทำสัญญาไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว กลับปรากฎว่าผู้ขายไม่จัดทำให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่ได้โฆษณาไว้ หรือจัดทำให้แต่ภายหลังกลับรื้อถอนสิ่งอำนวยความสะดวกนั้นและนำที่ดินแปลงดังกล่าวไปจัดสรรขาย เนื่องจากในผังโครงการไม่ได้กำหนดว่าเป็นแปลงสโมสรหรือคลับเฮ้าส์   ทำให้ผู้ซื้อได้รับความเดือดร้อน ในบางโครงการโฆษณาโดยไม่ได้ระบุเดือนปีที่เริ่มต้นก่อสร้าง และกำหนดว่าจะก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ  หากผู้ซื้อพบว่ามีการโฆษณาในลักษณะเช่นนี้ นอกจากไม่ควรเลือกซื้อแล้วยังสามารถแจ้งมาที่สำหนังานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ให้เอาผิดแก่ผู้ประกอบการรายนั้นๆได้อีกด้วย
                  การโฆษณาที่มีสาระสำคัญว่าจะจัดให้มีบริการสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้าน ถือว่าเป็นการโฆษณาที่กำลังได้รับความนิยทสูงสุดในปัจจุบัน และเริ่มมีการนำมาใช้ตั้งแต่ช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจ  การโฆษณาในลักษณะเช่นนี้มีทั้งกรณีที่เอาความผิดได้ และไม่ถือว่าเป็นความผิด ขึ้นอยู่กับการใช้ข้อความโฆษณาของทางโครงการ หากเป็นการโฆษณาว่ามีบริการสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อโครงการ หากลูกค้าไม่สามารถใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงินซึ่งทางโครงการจัดหามาให้ได้ เนื่องจากความสามารถในการชำระหนี้ไม่เพียงพอกับราคาบ้าน หรือเครดิตของลูกค้าไม่ผ่านการพิจารณา จะเรียกเงินคืนจากทางโครงการไม่ได้ 
                  แต่หากทางโครงการโฆษณาว่า  "กู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงิน" ถ้าผู้ซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน สามารถเรียกเงินดาวน์ส่วนที่ชำระไปแล้วคืนได้ทั้งจำนวน แต่หากมีการโฆษณาว่ากู้ได้ 100% แต่เมื่อผู้ซื้อไปยื่นข้อสินเชื่อได้วงเงินกู้ไม่เต็ม 100% ของราคาซื้อขาย ก็ไม่สามารถเอาความผิดหรือเรียกเงินคืนจากทางโครงการได้ เนื่องจากวงเงินกู้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านเป็นสำคัญ และการที่โฆษณาว่าเต็ม 100% ความหมายโดยแท้จริงก็คือ 100% ของราคาประเมินไม่ใช่ 100% ของราคาขาย กรณีเช่นนี้ผู้ซื้อบ้านต้องทำความเข้าใจกับฝ่ายขายโครงการให้ชัดเจนก่อนที่จะตกลงใจจ่ายเงินทำสัญญา
                  ดังนั้น เมื่อผู้ซื้อบ้านได้รับสิทธิเต็มที่ในการตรวจสอบข้อเท็จจริงของโฆษณาขายบ้านตามกฎหมาย ก็ควรใช้สิทธิดังกล่าวให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยหลักการพิจารณาเบื้องต้นก็คือ การตรวจสอบข้อความที่ระบุไว้ในโฆษณาว่ามีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด หรือใช้ข้อความที่มีลักษณะเป็นการอ้างอิงข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสถิติ ตัวเลข หรือรายงานทางวิชาการ หรือการอ้างถึงผลงานและรางวัลต่างๆ โดยไม่มีเอกสารหลักฐานหรือข้อมูลยืนยันหรือไม่  หากผู้ซื้อต้องการให้มีการพิสูจน์ตรวจสอบข้อเท็จจริงจากโฆษณาก็สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนไปยังสำนักงานคณะกรรมการผู้บริโภค  ซึ่งมีคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาดำเนินการรับเรื่อง พิสูจน์ข้อเท็จจริง และเอาผิดกับผู้ประกอบการได้ 
                  โดยคณะกรรมการว่าด้วยการโฆษณาจะทำการพิสูจน์ข้อความโฆษณาผู้ประกอบธุรกิจและผู้กระทำการโฆษณาภายในกำหนดเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง  หรือในกรณีที่พบว่าได้ทำการโฆษณาโดยระบุข้อความที่มีลักษณะเป็นความผิดชัดแจ้ง เช่น ข้อความโฆษณาที่ระบุรายละเอียดไม่ครบถ้วนตามกฎกระทรวง ฉบับที่7 (พ.ศ.2538) ออกตามความในพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 
                  อย่างไรก็ดี การตรวจสอบข้อความที่ใช้ในการโฆษณาขายบ้าน ขายห้องชุด ถือเป็นการตรวจสอบในเบื้องต้นได้ว่าทางโครงการจริงใจกับผู้ซื้อมากหรือน้อยเพียงใด เพราะหากเพียงแค่ข้อความที่ใช้เป็นสื่อบอกผ่านข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับตัวสินค้าที่ต้องการเสนอขาย  ยังขาดความชัดเจน คลุมเครือ  เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายและผ่อนชำระเงินดาวน์ไปแล้ว จะมั่นใจได้อย่างไรว่าทางโครงการจะส่งมอบบ้านที่ถูกต้องตรงตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาซื้อขาย หากเป็นเช่นนั้นอย่าเอาเงินออมทั้งชีวิตไปเสียงเลยจะดีกว่า