ปัญหาข้อพิพาทที่ควรระวังสำหรับการซื้อบ้าน

วันที่ 7 สิงหาคม 2551

เมื่อพูดถึงเรื่องของปัญหา คงไม่มีใครต้องการให้เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยแล้ว เมื่อใดที่เกิดปัญหามักจะกลายเป็นข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และหลายครั้งบานปลายจนการเป็นคดีถึงชั้นศาล ดังนั้นการหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดปัญหาจึงถือว่าเป็นสิ่งที่ดีที่สุด การซื้อบ้านอย่างรอบรู้ไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแต่ก่อนที่คุณจะตัดสินใจจ่ายเงินจองควรศึกษาข้อมูลให้มั่นใจไม่ว่าสถานการณ์ตลาด ณ ขณะนั้นจะเป็นของผู้ซื้อหรือไม่ก็ตาม และวิธีการที่ดีที่สุดก็คือเรียนรู้ปัญหาจากที่เคยเกิดขึ้นมาแล้ว เพราะนอกจากจะทำให้เรามองเห็นช่องทางที่ทำให้เกิดปัญหาและยังทำให้ประเมินภาพในอนาคตด้วยว่าหากเกิดความผิดพลาดตัดสินใจจ่ายเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว ควรต้องปฏิบัติตัวอย่างไรเพื่อรักษาสิทธิอันพึงได้สำหรับผู้ซื้อบ้าน
                 ปัญหาที่เกิดขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้าน อาจจะเรียกได้ว่าเป็นเรื่องเดิมๆที่เคยเกิดขึ้นแล้ว และเกิดขึ้นซ้ำอีกหลายๆครั้ง ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะตัวของผู้ซื้อบ้านเองไม่ให้ความสำคัญกับประเด็นนี้ เมื่อเห็นแบบบ้านถูกใจ บนทำเลที่ต้องการ และยังมีโปรโมชั่นส่งเสริมการขายเช่นการลดราคาล่อใจ ผู้ซื้อบางท่านด่วนตัดสินใจซื้อจนบางครั้งไม่ได้อ่านรายละเอียดของสัญญาเลยแม้แต่น้อยซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่เสี่ยงมากสำหรับผู้ซื้อบ้าน
                 นับตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจมาจนถึงยุคแห่งการฟื้นตัวของธุรกิจการซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์  ได้มีการประมวลข้อพิพาทที่เกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านและตั้งเป็นข้อสังเกตุให้ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้ 3 ประการหลักคือ 1.ปัญหาระหว่างการจองหรือก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2.ปัญหาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และ3.ปัญหาภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งปัญหาในแต่ละส่วนจะมีการแยกย่อยออกไปอีกดังนี้
                 ปัญหาระหว่างการจอง หรือก่อนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน มีผู้ซื้อบ้านจำนวนไม่น้อยที่ถูกริบเงินจอง เนื่องจากเมื่อจองไปแล้วเปลี่ยนใจภายหลัง ซึ่งในประเด็นนี้ผู้ขายมีสิทธิริบเงินจองโดยชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจจ่ายเงินจองควรตรวจสอบความต้องการที่แท้จริงก่อนว่าคุณต้องการซื้อบ้านในย่านนั้นๆหรือไม่ สะดวกต่อการเดินทางไปทำงานหรือใกล้สถานศึกษาหรือไม่ พื้นที่ใช้สอยเพียงพอกับความต้องการของครอบครัวหรือไม่ มีความสามารถผ่อนชำระเงินดาวน์หรือไม่และเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เครดิต หรือความสามารถในการขอสินเชื่อเพียงพอกับการจ่ายค่าบ้านหรือไม่
                 ที่สำคัญที่สุดคือโครงการที่กำลังจะจ่ายเงินจองนั้นมีความน่าเชื่อถือเพียงใด จัดสรรถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะผู้จัดสรรสามารถเลี่ยงกฎหมายโดยใช้วิธีแบ่งกรรมสิทธิ์ร่วมเป็นแปลงย่อยครั้งละไม่เกิน 10 แปลง การซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรรในลักษณะนี้แม้ว่าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์แต่ในโครงการจะไม่มีสาธารณูปโภคพื้นฐานตามที่โครงการจัดสรรทั่วไปควรจะมีตามกฎหมายกำหนด เช่นขนาดของถนนอาจจะเล็กกว่า 9 เมตร ไม่มีสวนสาธารณะ ไม่มีระบบระบายน้ำภายในโครงการที่ดี ระบบประปา ไฟฟ้าไม่พร้อมให้บริการ แม้ว่าจะมีบ้านจัดสรรอยู่ในโครงการนับ 100 หลัง ซึ่งกรณีที่เป็นการขายที่ดินโดยเลี่ยงกฎหมายจัดสรรถือว่าเป็นสิ่งที่น่าวิตกว่าเงินจองของคุณจะสูญเปล่าหรือไม่ เพราะในอดีตมีผู้จัดสรรบางรายปิดบริษัทหนี บางรายถูกปฏิเสธการจอง ลักษณะเช่นนี้ผู้ขายอาจมีการใช้ใบเสร็จทั่วไปซึ่งไม่ได้แสดงว่าเป็นใบเสร็จรับเงินของผู้ประกอบการรายนั้นๆ และมีลายมือชื่อของพนักงานที่ไม่สามารถตรวจสอบได้ว่าเป็นใคร เป็นต้น และบางครั้งผู้ซื้ออาจถูกเอาเปรียบโดยที่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายมีการเปลี่ยนผังกลายเป็นว่าแปลงที่ดินที่ปรากฎอยู่ในสัญญาจองไม่ใช่ตำแหน่งที่เลือกไว้ในวันจอง
                หลังจากที่ตัดสินใจจองไปแล้วก็มาถึงช่วงเวลาที่สำคัญคือการตกลงใจทำสัญญาจะซื้อจะขาย เรื่องของสัญญาถือว่าเป็นเรื่องที่ทำให้เกิดกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายสูงที่สุด เช่นปัญหาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกลายเป็นอย่างอื่น บางครั้งอาจมีการแยกสัญญาออกมาเป็น 4 ฉบับคือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 ฉบับ สัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้าน 1 ฉบับ สัญญาพัฒนาที่ดิน 1 ฉบับ และสัญญาจ้างตกแต่งอีก 1 ฉบับ แต่โดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการจะแยกสัญญาออกเป็น 2 ฉบับ คือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาปลูกสร้างบ้าน สาเหตุก็เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีนั่นเอง หากว่าก่อนที่จะมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายทางผู้ขายอธิบายเรื่องนี้ให้ชัดเจนก็ไม่น่าที่จะมีปัญญา
                ที่ผ่านมาก่อนที่จะมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มักเกิดปัญหาในลักษณะที่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้ขายมากกว่าผู้ซื้อ แต่ปัจจุบันกฎหมายฉบับดังกล่าวบังคับให้การซื้อขายที่ดินจัดสรรต้องใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน นับจากนี้ไปปัญหาเรื่องการเสียเปรียบในทางสัญญาสำหรับผู้ซื้อบ้าน่าจะลดน้อยลง แต่อย่างไรก็ดีกฎหมายไม่ได้คลอบคุมถึงการซื้อขายบ้านและที่ดินนอกกฎหมายจัดสรร หากซื้อบ้านประเภทที่เลี่ยงกฎหมายก็คงต้องตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาให้มากขึ้นหลายเท่าเลยทีเดียว
                 ปัญหาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องนี้เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านต้องใช้ความระมัดระวัง และรอบครอบมากกว่าก่อนการทำสัญญา เพราะเงินเฉลี่ยประมาณ 10-20 % ของราคาขายได้ถูกชำระไปแล้ว หากพบว่าถูกเอาเปรียบจะไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดก็อาจถูกริบเงินดาวน์ ผู้ซื้อบ้านบางรายเห็นแล้วว่าผู้ขายหรือเจ้าของโครางการไม่ปฏิบัติตามสัญญา เช่นไม่ก่อสร้างตามกำหนด บ้านไม่เป็นไปตามแบบบ้านตัวอย่าง ใช้วัสดุก่อสร้างที่ผิดไปจากที่โฆษณาไว้ ไม่จัดสร้างสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จ หรือไม่จัดสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้แต่ไม่กล้าที่จะหยุดผ่อนชำระเพราะในสัญญาระบุว่าหากหยุดผ่อนชำระเงินดาวน์จะกลายเป็นผู้ผิดสัญญาทันที
                 แต่อย่างไรก็ดี แม้ว่ากฎหมายจะกำหนดไว้อย่างรัดกุมเช่นใดก็ตามแต่หากผู้ขายประสงค์จะเอาเปรียบผู้ซื้อโอกาสที่ผู้ขายจะไม่ปฏิบัติตามสัญญาก็ย่อมเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้วแต่ทางโครงการไม่ดำเนินการก่อสร้าง หากพบว่าผู้ขายมีเจตนาที่จะไม่ดำเนินการก่อสร้างจริง ผู้ซื้อมีสิทธิหยุดผ่อนชำระเงินดาวน์ได้ แต่ต้องดำเนินการดังนี้คือ ผู้ซื้อต้องมีหนังสือเตือนให้ผู้ขายดำเนินการก่อสร้าง หากผู้ขายยังเพิกเฉยถือว่ามีพฤติการณ์เท่ากับสมัครใจเลิกสัญญาต่อกัน กรณีเช่นนี้ศาลฎีกาเคยมีคำตัดสินให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยต่อผู้ซื้อ 
                 นอกจากนี้ยังมีเรื่องของปัญหาได้ของไม่ถูกต้องครบถ้วน กรณีเช่นนี้ก็คือมีการก่อสร้างบ้านจริงตามที่ระบุไว้ในสัญญา แต่ไม่มีการสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นที่ระบุไว้ในคำโฆษณา หากเกิดปัญหาเช่นนี้กฎหมายระบุให้ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการไปดำเนินการจัดสรรให้แล้วเสร็จตามที่โฆษณาไว้ และปัจจุบันมีการประกาศใช้กฎหมายการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำประกันการก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการหากผู้ขายไม่ดำเนินการคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง กรมที่ดิน ในฐานะผู้ดูแลการจัดสรรที่ดินทั่วประเทส สามารถระบุให้นำเงินประกันดังกล่าวมาจัดสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกให้แล้วเสร็จได้ 
                 ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพบว่าบ้านที่กำลังจะรับโอนกรรมสิทธิ์ปลูกสร้างไว้ไม่เรียบร้อย เช่นวงกบประตู หน้าต่าง ไม่สนิทระบบท่อระบายน้ำทิ้งในบ้านอุดตัน กำแพงบ้านร้าว รอยต่อหลังคามีน้ำรั่ว ผู้ซื้อมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่ต้องดำเนินการให้ถูกต้อง กล่าวคือระหว่างที่ตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างหากพบความชำรุดบกพร่องให้ผู้ซื้อโต้แย้งเป็นหนังสือโดยบันทึกรายการส่วนต่างๆของบ้านที่ยังไม่เรียบร้อยและถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐานให้ผู้ขายหรือตัวแทนผู้รับมอบอำนาจของผู้ขายลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าวและกำหนดเวลาให้ทางผู้ขายดำเนินการปรับปรุงแก้ไขต่อไป
                  เมื่อครบกำหนดเวลาและผู้ขายปรับปรุงแล้วแต่ยังคงมีความชำรุดบกพร่องอยู่อีก เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อต้องไปตามเวลานัดและนำเอกสารหลักฐานที่แจ้งถึงความชำรุดบกพร่องแล้วต่อเจ้าพนักงานที่ดินให้รับรู้ และขอให้เจ้าพนักงานที่ดินลงบันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าผู้ซื้อได้มาตามที่ผู้ขายนัดแล้ว แต่มีข้อโต้แย้งว่าไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากบ้านยังมีความชำรุดบกพร่องและให้ผู้ขายกลับไปดำเนินการแก้ไขก่อนที่จะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้ง
                  ปัญหาภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ บางครั้งปัญหาสำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรอาจเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เมื่อบ้านและที่ดินแปลงนั้นๆถูกเปลี่ยนมาอยู่ภายใต้การถือครองกรรมสิทธิ์โดยผู้ซื้อ บางครั้งคุณอาจกลายเป็นจำเลยโดยไม่รู้ตัว หรือบางครั้งอาจต้องรื้อบ้านที่ซื้อไว้โดยที่คุณไม่ได้เป็นผู้กระทำความผิดก็ได้ ปัญหาเช่นนี้เคยเกิดขึ้นแล้ว เช่นการเข้าไปซื้อบ้านจัดสรรที่ไปสร้างในที่สาธารณะ ซึ่งบางครั้งเกิดขึ้นเพราะผู้จัดสรรไม่รู้ว่าที่ดินแปลงที่นำมาพัฒนาเคยเป็นคลองหรือลำรางสาธารณะมาก่อนต่อมามีการตื่นเขินและถูกขายมาแล้วหลายทอด กรณีเช่นนี้แม้ว่าจะมีการปลูกสร้างบ้านขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วเมื่อเจ้าหน้าที่รัฐตรวจพบผู้ซื้อก็ต้องรื้อถอนออกไป และไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่นั้นๆ
                  บางครั้งอาจเกิดขึ้นได้เพราะที่ดินที่แปลงนั้นๆ มีการอุทิศให้เป็นสาธารณะแต่ทางราชการยังไม่ดำเนินการอย่างไรต่อมามีการจัดสรรขายเมื่อตรวจพบว่าที่ดินถูกยกให้เป็นที่สาธารณะก็ต้องถูกถอนโฉนดและผู้ซื้อก็ต้องเสียกรรมสิทธิ์เช่นกัน ปัญหาตามที่กล่าวมานี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ป้องกันยากเกิดขึ้นเพราะเป็นเหตุสุดวิสัยผู้ขายก็ไม่มีเจตนาที่จะกระทำผิด
                  ส่วนปัญหาอีกลักษณะหนึ่งซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องตกเป็นจำเลย และถูกสั่งให้รื้อถอน ก็คือการซื้อบ้านจัดสรรที่ปลูกสร้างผิดแบบ หรือมีการต่อเติมผิดแบบ ปัญหานี้ป้องกันได้โดยการขอดูแบบแปลนพิมพ์เขียวจากทางโครงการก่อนที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงได้ และหากผู้ซื้อบ้านพยายามตรวจสอบและให้ความสำคัญกับการพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบครอบแล้วยังเกิดปัญหาขึ้นอีก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. เป็นทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยรักษาสิทธิ์อันพึ่งได้ให้แก่ผู้ซื้อบ้าน แต่อย่างไรก็ดีการซื้อบ้านในโครงการที่น่าเชื่อถือ มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์เป็นที่ยอมรับคงช่วยลดความเสียงให้แก่ผู้ซื้อบ้านได้ในระดับหนึ่งแม้ว่าจะไม่เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ก็ตาม