ขั้นตอนและวิธีการคุมครองสิทธิ์ เมื่อผู้ซื้อบ้านถูก

วันที่ 7 สิงหาคม 2551

ปัญหาการซื้อบ้านที่สำคัญที่สุด คือ เมื่อจ่ายเงินก้อนโตซื้อหรือวางเงินดาวน์ไปแล้ว กลับไม่ได้บ้านอย่างที่คิดหรือคาดหมายเอาไว้ ปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างมากมายในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บูม โดยมีกลุ่มที่อ้างตัวเป็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจัดสรรหลอกขายบ้านในกระดาษให้กับคนซื้อ แต่สุดท้ายก็หอบเงินดาวน์ของลูกค้าหายเข้ากลีบเมฆไป สร้างความทุกข์ระทมใจให้กับคนอยากมีบ้านมานักต่อนัก
                 จนถึงยุคฟองสบู่เศรษฐกิจแตก ผู้ประกอบการที่เคยประพฤติปฏิบัติตัวดีมาโดยตลอด เริ่มกลายเป็นผู้ประกอบการที่มีปัญหาจากพิษเศรษฐกิจทำให้ไม่สามารถหาเงินมาพัฒนาโครงการส่งมอบให้กับลูกค้าได้ โครงการที่เคยประกาศขายหรือเริ่มลงมือก่อสร้างจำเป็นต้องหยุดชะงักลงผู้ประกอบการไม่สามารถหาเงินมาชำระคืนให้กับลูกค้าได้จนมีปัญหาเรื้อรังมาถึงปัจจุบัน
                 ปัญหาที่เกิดขึ้นทั้ง 2 กรณี ไม่ว่าจะเกิดจากความตั้งใจหรือจะเกิดจากความไม่ตั้งใจของผู้ประกอบการก็ตาม ล้วนแล้วแต่สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้ซื้อด้วยกันทั้งสิ้นแม้ว่าโครงการจัดสรรในยุคหลังการฟื้นตัวจะสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อด้วยการพยายามสร้างบ้านให้เสร็จก่อนขาย การนำระบบค้ำประกันบัญชีเงินดาวน์ หรือที่เรียกว่า ระบบเอสโครว์ มาใช้ ประกอบกับ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ที่มีมาตรการเพิ่มการคุ้มครองผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น
                 แต่ก็ไม่ใช่เครื่องรับประกันว่าปัญหาต่างๆ จะหมดไปโดยสิ้นเชิง เมื่อยังมีโครงการจัดสรรอีกมากมายที่ไม่ได้คำนึงถึงผู้ซื้อ แต่คำนึงถึงเงินที่จะเข้ากระเป๋าตัวเองมากกว่า พัฒนาโครงการแล้วไม่เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ หรือไม่เป็นไปตามโฆษณาที่ชวนเชื่อไว้ก่อนเปิดโครงการ ในกรณีเหล่านี้ผู้ซื้อจะต้องรู้จักปกป้องคุ้มครองสิทธิ์ของตนเอง ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกก่อนจะใช้อำนาจตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค
                 การซื้อบ้านโดยส่วนใหญ่ ผู้ซื้อจะไม่ค่อยระมัดระวัง ในเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่เริ่มซื้อโครงการ ใบเสร็จรับเงิน ไปจนถึงการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะไม่ได้คิดเผื่อไว้ในกรณีที่โครงการไม่สามารถก่อสร้าง และโอนให้ลูกค้าได้ตามกำหนด หรือการก่อสร้างส่งมอบบ้านไม่ได้เป็นไปตามสัญญาหรือโฆษณา 
                 ดังนั้นสิ่งสำคัญอันดับแรก คือ เอกสารต่างๆ ได้แก่ โปรชัวร์โครงการที่มีข้อความโฆษณาต่างๆ ใบเสร็จรับเงิน สัญญาจะซื้อจะขาย ควรเก็บรักษาไว้เป็นอย่างดี เพราะจะเป็นหลักฐานสำคัญที่จะพิสูจน์ให้เห็นว่า โครงการได้ทำตามคำโฆษณาหรือไม่ เนื่องข้อความที่ระบุไว้ในโบรชัวร์ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค
                 ส่วนสัญญาจะซื้อจะขาย  ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะมีข้อผูกพันตามสัญญานั้น แม้ว่าสัญญาจะทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสีบเปรียบก็ตามก่อนเซ็นสัญญาควรอ่านข้อความในสัญญาให้เข้าใจเสียก่อน และต้องสอบถาม ผู้ขายว่าได้ใช้สัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะในปัจจุบัน สัญญาซื้อขายบ้านและอาคารชุดจะมีกฎหมายกำหนดให้มีข้อความที่เป็นมาตรฐานในสัญญานั้นๆ หากมีข้อความที่คลุมเครือไม่ชัดเจนห้ามเซ็นสัญญาเด็ดขาด และการเซ็นสัญญาหรือออกใบเสร็จรับเงินจะต้องให้กรรมการผู้มีอำนาจในบริษัทเป็นผู้ลงนาม
                 เมื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ในกรณีที่เป็นการซื้อบ้านสั่งสร้าง ต้องผ่อนดาวน์เป็นงวด ๆ ตามสัญญา ผู้ซื้อจะต้องหมั่นเข้าไปตรวจตราความคืบหน้าการก่อสร้างอยู่เสมอ โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างตรงตามรายการที่ตกลงกันหรือไม่ โครงสร้างมีความแข็งแรงคงทนดีหรือไม่ หากโครงการไม่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างเลย หลังจากที่ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ในทุกๆ งวด วิธีการคุ้มครองสิทธิ์ในเบื้องต้น คือ ทำจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับถึงผู้ขาย ระบุให้โครงการลงมือก่อสร้างตามสัญญา ในขณะที่ผู้ซื้อยังคงต้องผ่อนเงินดาวน์ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา
                 ถ้าในกรณีที่โครงการยังไม่ก่อสร้างตามกำหนดระยะเวลา ผู้ซื้อจะขอหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ชั่วคราวจนกว่าโครงการจะเริ่มทำการก่อสร้าง ผู้ซื้อจะต้องทำจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับถึงผู้ขาย โดยระบุข้อความไว้ในหนังสือขอหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ชั่วคราวจนกว่าโครงการจะเริ่มลงมือก่อสร้าง ซึ่งขั้นตอนนี้มีข้อควรระวัง คือ การที่จะได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ในกรณีที่หยุดชำระเงินดาวน์ไว้ชั่วคราว ซึ่งไม่เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ต้น ผู้ซื้อจะต้องได้รับจดหมายยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโครงการด้วยเท่านั้นจึงสามารถจะหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ชั่วคราวได้ กรณีที่ผู้ขายตอบด้วยวาจาจะไม่เป็นการคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ซื้อเพราะไม่มีหนังสือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร
                 อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้ขายไม่ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษณให้ผู้ซื้อหยุดชำระเงินดาวน์ชั่วคราวจนกว่าจะมีการก่อสร้างโครงการ ผู้ซื้อยังคงต้องผ่อนดาวน์ตามสัญญาต่อไป โดยผู้ซื้อต้องทำจดหมายลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับถึงผู้ขาย มีข้อความที่กำหนดเวลาพอสมควรให้โครงการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามที่ผู้ซื้อกำหนดไว้ในกฎหมาย และระบุข้อความว่า หากโครงการไม่สามารถปลูกสร้างบ้านตามเวลาที่กำหนดในจดหมาย ให้ถือว่าจดหมายบอกกล่าวฉบับนี้เป็นการบอกเลิกสัญญา เมื่อผู้ขายหรือทางโครงการ ไม่สามารถสร้างบ้านให้เสร็จตามเวลาที่ระบุไว้ถือว่าผิดสัญญาและผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอเงินดาวน์ที่ชำระไปแล้วคืน พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย
                การขอเงินดาวน์ที่ชำระไปแล้วคืนตามขั้นตอนที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ผู้ซื้อสามารถแจ้งต่อโครงการให้ปฏิบัติตามได้ หากโครงการยังเพิกเฉยไม่ยินยอมคืนให้ ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องต่อศาล หรือร้องเรียนผ่านไปยังสำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ที่เป็นหน่วยงานรับเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคโดยตรง  เอกสาร ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านตามที่กล่าวข้างต้น หากผู้ซื้อเก็บไว้จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่าผู้ซื้อเป็นผู้ผิดสัญญา 
                 สคบ.จะให้ผู้ซื้อเตรียมเอกสารดังนี้ บัตรประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ ทะเบียนบ้านผู้ร้องเรียน ที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้ หนังสือจอง สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารโฆษณาต่างๆ ภาพถ่าย (ถ้ามี) ใบเสร็จรับเงิน หรือเอกสารรับเงินเรียงลำดับการชำระเงินดาวน์ หนังสือ หรือจดหมายโต้ตอบระหว่างผู้ร้องเรียนกับโครงการ เอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาหนังสือรับรองทะเบียนนิติบุคคล เป็นต้น
                 นอกจากนี้ให้เตรียมไปรษณียบัตร 1 แผ่น พร้อมกรอกชื่อที่อยู่ของผู้ร้องเรียน และอากรแสตมป์จำนวน 30 บาท โดยสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนได้ที่สคบ.กรุงเทพฯในบริเวณทำเนียบรัฐบาล หรือคณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัดสคบ. เมื่อสคบ.ได้รับหนังสือร้องเรียนและพิจารณาข้อเท็จจริงตามคำร้องเรียนพร้อมเอกสารหลักฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องแล้ว หากเห็นว่าทั้งสองฝ่ายน่าจะเจรจาตกลงกันได้ สคบ.จะทำหน้าที่ช่วยไกล่เกลี่ย 
                 แต่ถ้าตกลงกันไม่ได้ เรื่องร้องเรียนจะถูกส่งให้คณะกรรมการในแต่ละชุดที่ทำหน้าพิจารณาตามข้อกฎหมายในแต่ละเรื่อง เช่น คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา คณะกรรมการว่าด้วยการโฆษณา เป็นผู้พิจารณาความผิดของเจ้าของโครงการและส่งคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคพิจารณาข้อเท็จจริง ถ้าคณะกรรมการเห็นว่าผู้ซื้อถูกเจ้าของโครงการละเมิดสิทธิ์ การดำเนินคดีจะเป็นประโยชน์แก่ผู้บริโภคโดยส่วนรวม คณะกรรมการจะมีมติให้เจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแพ่งหรืออาญากับเจ้าของโครงการนั้นแทนผู้ซื้อบ้านต่อไป
                 นอกจากขั้นตอนการคุ้มครองสิทธิ์ก่อนที่จะมีผลทางกฎหมายในอนาคต โดยผ่านทาง สคบ.แล้ว ยังมีหน่วยงานที่รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านอยู่อีก 2 แห่ง ที่ผู้ซื้อบ้านสามารถนำเรื่องเข้าไปร้องเรียนได้ ได้แก่ กองบังคับการสืบสวนสอบสวนคดีเศรษฐกิจ หรือสศก. เป็นหน่วยงานของสำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือฝ่ายรับเรื่องราวร้องทุกของกรมที่ดิน เป็นต้น นอกจากนั้น ผู้ซื้อยังสามารถปรึกษาข้อกฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองสิทธิ์ได้จากหน่วยงานทั้ง 3 แห่งดังที่กล่าวมาแล้ว รวมทั้งสภาทนายความก็มีบริการด้านการให้คำปรึกษาด้านกฎหมายแก่ผู้ซื้อบ้านแล้วถูกเอาเปรียบด้วยเช่นกัน