มุมมองอสังหาฯ ในระยะ 5 ปีข้างหน้า

วันที่ 18 กันยายน 2551

ตลาดอสังหาฯ แม้ว่าจะมีความผันผวนอยู่พอสมควร แต่ในแต่ละปีตลาดจะมี real demand อยู่เฉลี่ยต่อปีประมาณ 7-8 หมื่นยูนิต ซึ่ง real demand จะมีการรอการซื้อได้บ้าง โดยจะรอได้นานสำหรับตลาดระดับกลางบนถึงระดับบน ซึ่งเป็นการซื้อครั้งที่ 2-3 ( ซื้อเพื่อขยายขนาดบ้าน ) แต่จะรอไม่นานนักสำหรับตลาดกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นบ้านหลังแรก ดังนั้นเราจะเห็นได้ว่าในช่วงเศรษฐกิจไม่ค่อยดี ตลาดกลางถึงล่างยังไปได้ดีในระดับหนึ่ง

แนวโน้มระยะ 3 ปีจากนี้ผมคิดว่าตลาดคอนโดฯ จะมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า โดยคอนโดฯ ส่วนใหญ่จะยังเป็นคอนโดฯ ตึกสูงหรือ high rise อยู่ แต่ถ้ามองยาวเกิน 5 ปีซึ่งรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไปตามมุมเมืองต่างๆ คงจะเริ่มสร้างได้บ้างแล้ว รูปแบบอาจจะเปลี่ยนเป็นโครงการที่อยู่นอกเมืองมากขึ้น ตามแนวที่รถไฟฟ้าไปถึง เช่น บางบัวทอง ฝั่งธนฯ รังสิต และรูปแบบโครงการจะอิงตามแนวรถไฟฟ้าแต่โครงการจะมีลักษณะผสมมากขึ้น คือจะมีทั้งคอนโดฯ ก็จะยังมีแต่จะเป็น low rise มากขึ้น รวมไปถึงทาวเฮาส์ และบ้านเดี่ยว ที่เป็นลักษณะผสมเพราะว่าพื้นที่ตรงแนวรถไฟฟ้าส่วนขยายเป็นพื้นที่ใหญ่ดัง นั้นจึงไม่จำเป็นต้องสร้างแต่คอนโดฯ เหมือนแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบัน

ธุรกิจ อสังหาฯ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเราจะเห็นตลาดรวมไม่โตมาก แต่ยอดขายของบริษัทขนาดกลางๆ เติบโตขึ้นมาก ซึ่งเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการ 10 อันดับแรกกินส่วนแบ่งการตลาดมากขึ้น อันเป็นผลจากภาวะตลาดซบเซาจึงทำให้ margin ผู้ประกอบการลดลงจากระดับ 35-45% เหลือ 25-35% ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กๆ ไม่สามารถแข่งขันได้และได้ลดจำนวนโครงการลง นอกจากนี้ยังเป็นตลาดที่ลูกค้าให้ความสำคัญกับ brand หรือความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการมากขึ้น เนื่องจากยุค internet ลูกค้าสามารถหาข้อมูลและความคิดเห็นต่างๆ ได้มากขึ้นจาก webboard ต่างๆ

หากมองไปข้างหน้า key success ของธุรกิจก็จะมี

1 ) การสร้าง brand และการรักษาความน่าเชื่อถือของ brand ซึ่งตรงนี้ brand ชั้นนำอย่าง LH SIRI QH AP PS LPN สามารถทำได้ดี โดยเฉพาะ SIRI ในบางกลุ่มเป้าหมายอาจจะมี brand awareness ดีกว่า LH ด้วยซ้ำ

2 ) การเลือกทำเลที่ดิน รวมไปถึงราคาต้นทุนที่ดินที่ยังทำให้สามารถทำกำไรได้ดี น่าแปลกใจว่าช่วงหลังๆ ผู้นำตลาดอย่าง LH ฝีมือในการเลือกที่ดินเริ่มตกลงไป ทำให้ LH ไม่มีโครงการในบางทำเลที่น่าจะขายได้ดี ทำให้ LH ไม่มีจุดเด่นในเรื่องทำเลมากนัก ในขณะที่ AP LPN สามารถเลือกทำเลที่ดินได้ดีสำหรับตลาดคอนโดฯ และ PS สำหรับตลาดบ้านและทาวเฮาส์ระดับกลางล่างถึงระดับล่าง ส่วน PRIN ถือเป็นบริษัทที่เด่นในด้านการเลือกทำเลสำหรับโครงการบ้านและทาวเฮาส์ และการเลือกทำเลโครงการคอนโดฯ ที่ถ้าขายได้หมดก็จะได้ margin ที่ค่อนข้างดี
ส่วนเบอร์ 2 ของตลาดอย่าง SIRI มีการเลือกทำเลคอนโดฯ ที่ดี ส่วนการเลือกทำเลโครงการแนวราบอยู่ในระดับกลางๆ แต่จาก margin ที่ต่ำแสดงว่า Siri อาจจะซื้อที่ดินทำเลดีแต่ราคาก็แพงเช่นกัน

3 ) การบริหารการก่อสร้างทั้งเรื่องคุณภาพ ระยะเวลาและต้นทุน
สำหรับ ข้อนี้บริษัทที่ทำได้โดดเด่นก็จะมี LH PS และ LPN ครับ ในขณะที่ PF หรือ SIRI แม้ว่าจะมียอดขายมากแต่ยังทำเรื่องนี้ได้ไม่โดดเด่นเท่าผู้นำตลาดครับ ส่วน SPALI LALIN เด่นในด้านการบริหารต้นทุนทำให้ Gross profit สูงกว่าคู่แข่งรายอื่นๆ พอสมควร

4 ) การเลือก product ให้เหมาะกับความนิยมตลาดและการหาตลาดใหม่ๆ
LH เคยทำได้ดีมากในปี 42 ตอนที่ออกบ้านสร้างก่อนขายและ concept บ้านสบาย รวมไปถึง AP ในการรุกตลาดทาวเฮาส์ในเมือง ส่วนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานั้น AP SIRI LPN ถือว่าเป็นหุ้นที่เกาะกระแส city condo ได้ดี QH ที่ลงมาเล่นในตลาดกลางและทำได้ดีใน brand CASA PS ก็ทำได้ดีในการขยายตัวมายังตลาดระดับ 1 ล้านกว่าบาท ในขณะที่ LH ถือว่าทำได้ไม่ดีนักในตลาดคอนโดฯ เนื่องจากยังใช้ concept สร้างเสร็จก่อนขายทำให้ไม่สามารถเป็นผู้นำในตลาดคอนโดฯ ได้

สำหรับ PS นั้นจุดเด่นคือการบริหารการก่อสร้างและต้นทุน ทำให้มีส่วนแบ่งการตลาดสูงมากในตลาดกลางถึงกลางล่าง ปีนี้เป็นปีแรกของ PS ในตลาดคอนโดฯ ซึ่งทำได้ดีมากในโครงการที่รัชดา แต่สำหรับโครงการริมแม่น้ำตรงราษฎร์บูรณะผมยังไม่มั่นใจ EPS ปี 50 และ 51 หากประมาณแบบหยาบๆ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 0.65 และ 0.80 บาท ราคาหุ้นปัจจุบันคือ 8.1 บาท

LPN ต้องยอมรับว่าการเลือกทำเลและการบริหารต้นทุนและระยะเวลาการก่อสร้างเป็นจุด เด่นของเค้าอย่างแท้จริง ผมเองไม่มีตัวเลข backlog ของ LPN แต่จุด peak ของรายได้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 8 พันล้าน ( รายได้ = สินทรัพย์ และ asset turnover 1 : 1 )
หากใช้ net margin 18% ก็เท่ากับว่ากำไรสุทธิ ณ จุด peak จะอยู่ที่ประมาณ 1440 ล้านบาท mkt cap ปัจจุบัน 12838 ล้านบาท

PRIN เด่นในเรื่องการสร้าง brand และส่วนแบ่งการตลาดขึ้นมาภายในไม่กี่ปี รวมไปถึงการเลือกทำเลที่ดินที่สามารถไปเปิดโครงการได้ต่ำกว่าคู่แข่งที่อยู่ ในทำเลเดียวกัน เช่น ทำเล ซ. สามัคคี สามารถขายบ้านเดี่ยวในราคา 3 ล้านปลายๆ และทาวเฮาส์เกือบ 2 ล้าน ในขณะที่สินค้าในทำเลนั้นมีน้อยมากและบ้านเดี่ยวก็มีราคา 6-7 ล้านขึ้นไป รวมไปถึงการไปเปิดทำเลใหม่ๆ เช่น การไปเปิดโครงการคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวที่พัทยา และแผนการไปร่วมทุนเปิดโครงการที่เวียดนาม จุดอ่อนของ Prin คือการเพิ่มทุนและการชะลอตัวของกำไรในปี 50 ทำให้ EPS ในปี 50 จะลดลงจากปีก่อนค่อนข้างมาก จุดเด่นเด่นของ Prin คงจะเป็นการเติบโตของรายได้ในปีหน้าเพราะจะบันทึกรายได้จากโครงการคอนโดฯ 3 โครงการเข้ามา ทำให้ EPS ในปีหน้าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 0.50-0.60 บาท