วิเคราะห์ยอดขาย LH/QH/AP/SIRI/SPALI/LPN

วันที่ 18 กันยายน 2551

บริษัท ปี 2546 2547 2548 2549 %ต่อปี

LH 20,581 21,289 23,924 17,233 -5.7%

QH 6,044 7,192 8,042 8,501 12.0%

AP 4,831 5,879 5,414 7,088 13.6%

SIRI 3,814 6,645 10,517 11,514 44.5%

SPALI 3,783 2,175 3,504 4,732 7.7%

LPN 1,944 2,478 3,583 5,265 39.4%

PF 4,127 4,536 5,789 4,135 0.1%

NOBLE 3,168 1,817 2,528 2,287 -10.3%

MK 1,691 1,739 2,372 1,686 -0.1%

LALIN 3,145 2,346 2,765 2,104 -12.5%

ตาม ตารางข้างบน ผมลองเอาตัวเลขยอดขายของ บ. อสังหาฯ ตัวหลักๆ ตั้งแต่ปี 2546 ถึง 2549 มาดูนะครับ โดยตัวเลขรายได้ปี 2549 ผมใช้ยอดขาย 9 เดือนคูณ 4/3 แล้วคูณด้วย 1.05 เพราะไตรมาส 4 มักจะเป็นไตรมาสที่มีการโอนค่อนข้างสูง จากข้อมูล พบว่าบริษัทกลุ่มแรกที่มียอดขายโตสุดในรอบ 3-4 ปีที่ผ่านมา คือ SIRI LPN AP QH SPALI

เหตุผลที่ SIRI LPN และ AP โตมาก ก็เป็นเพราะ AP SIRI หันมารุกตลาดคอนโดฯ ในเมือง ส่วน LPN ทำคอนโดฯ มาตั้งแต่แรกแล้ว รวมทั้งตลาดทาวเฮาส์ของทั้ง AP และ Siri ก็เติบโตได้ดี ส่วน QH ที่โตก็น่าจะเป็นเพราะว่ามีรายได้จากการให้เช่าเพิ่มขึ้นจากอาคารสำนักงาน สำหรับ Spali ก็มีรายได้จากคอนโดฯ เข้ามาช่วยเช่นกัน

ดังนั้นจะ เห็นว่า บริษัทที่ทำคอนโดฯ ในตลาดหลักทรัพย์นั้นมีการเติบโตในแง่ยอดขายที่ดี แต่เมื่อมามองดูกำไรดูบ้าง ( รบกวนเพื่อนๆ ลองเข้าไปดูกำไรย้อนหลังของบริษัทได้จาก web ของ SET นะครับ คาม link http://www.set.or.th/set/companyinfo.do?type=highlight&symbol=LPN&language=th&country=TH )

หลายๆ บริษัทที่แม้จะมียอดขายดีขึ้นแต่กำไรกลับแย่ลงหรือไม่ดีขึ้นนัก เช่น SIRI AP QH SPALI ส่วน LPN มีกำไรเพิ่มขึ้นมาแต่ก็คิดเป็น % น้อยกว่ายอดขายที่โตขึ้นมาก เหตุผลหลักๆ ก็คือต้นทุนการก่อสร้างที่แพงขึ้นตามราคาน้ำมัน การแข่งขันที่สูงขึ้นของผู้ประกอบการทำให้ต้องแข่งด้านราคาขายและราคาซื้อ ที่ดินเปล่าที่แพงขึ้นในบางทำเล นอกจากนี้ คอนโดฯ โดยทั่วไปจะมี gross margin ที่แย่กว่าการขายบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮาส์ นอกจากนี้การทำคอนโดฯ มีข้อเสียคือระยะเวลาการก่อสร้างนานจึงทำให้ผู้ประกอบการต้องเสียดอกเบี้ย สำหรับการลงทุนก่อสร้างนานกว่าการทำบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮาส์

ผลจาก ต้นทุนการก่อสร้าง การแข่งขัน และเหตุผลหลายๆ อย่างสุดที่เรานักลงทุนจะคาดเดาได้ ทำให้หลายๆ บริษัทในกลุ่มอสังหาฯ มี net profit margin ( กำไร / ยอดขาย ) ที่บางเฉียบเป็นกระดาษดับเบิ้ลเอ คือ มี margin 3-4% หรือบางบริษัทขาดทุนไปเลย แต่หลายๆ บริษัทก็ยังมี net profit margin สูงกว่า 10% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของการบริหารกำไรของบริษัทที่ทำธุรกิจแบบ เดียวกัน ซึ่งการทำธุรกิจบางครั้งคงจะมองแต่ยอดขายอย่างเดียวไม่ได้ คงจะต้องมองถึงกำไรด้วยเพราะท้ายสุดแล้วเงินปันผลต้องจ่ายออกจากกำไรไม่ได้ จ่ายออกจากยอดขาย แม้บางบริษัทอาจจะวัด performance ของพนักงานตามยอดขายก็ตาม การสร้างบ้านขายนั้นไม่ใช่ธุรกิจเพื่อการกุศล หากผู้ประกอบการรายใดมี margin 3-4% ซึ่งการก่อสร้างบ้านหรือคอนโดต้องใช้เวลา 8-24 เดือน ผมคิดว่าไปทำธุรกิจซื้อมาขายไปจะดีกว่า เพราะซื้อมาขายไปใช้เวลา 3-5 เดือนในการหมุนสินค้า 1 รอบและได้ margin ใกล้ๆ กัน ดังนั้นเมื่อมีบริษัทที่มี margin สูงกว่า 10% กับบริษัทที่มี margin 3-4% ผมคิดว่าเราน่าจะพอตัดสินใจได้ว่าควรเลือกบริษัทไหนดีครับ

ผมได้ อ่านข่าวว่าผู้ถือหุ้นบริษัทแห่งหนึ่งในประเทศกำลังพัฒนาแห่งหนึ่งได้ลุก ขึ้นมาชี้แนะผู้บริหารที่กำลังจะเพิ่มทุนเป็นเงินจำนวนมากเพื่อหวังให้ทุนจด ทะเบียนและยอดขายขึ้นไปเป็นอันดับ 1 โดยผู้ถือหุ้นได้บอกผู้บริหารว่าการเป็นที่ 1 นั้นไม่สำคัญแต่หากเป็นที่ 2 แล้วได้กำไรมากที่สุดจะดีกว่า ผมคิดว่าบริษัทในประเทศแห่งนั้นน่าจะเชิญผู้ถือหุ้นท่านนี้เป็นกรรมการนะ ครับเพราะว่าเป็นเรื่องที่ผู้บริหารยังคิดไม่ออก จำไม่ได้เหมือนกันครับว่าบริษัทที่ว่าอยู่ในประเทศอะไร

ว่าแต่ผู้ถือหุ้นท่านนั้นจะคิดออกเช่นกันในวันหนึ่งนะครับว่าท่านไม่ควรถือหุ้นในบริษัทนั้นในระยะยาวเช่นกันครับ

แต่ บริษัทที่รักษา net margin ได้ดีคือ SPALI แต่กลับมี p/e ที่ต่ำมาก แต่ก็เป็นบริษัทที่ถูกตั้งคำถามมากเช่นกันสำหรับเรื่อง margin ว่ามัน too good to be true หรือไม่ เพราะ margin ยังสูงกว่า LH QH ที่ขายแพงกว่าชาวบ้านเยอะเลย ซึ่งผมเองก็ไม่ทราบเช่นกันว่าทำไม SPALI ถึงได้ margin สูงเช่นนี้ แต่ก็น่าเห็นใจครับ margin เยอะกว่าคนอื่นมากๆ ก็เป็นเรื่องผิดเช่นกัน แต่ก็เป็นไปได้ครับว่าอนาคต margin ของ SPALI อาจจะลดลงเพราะว่ามีสัดส่วนรายได้จากคอนโดฯ มากขึ้นครับ

การที่ กำไรไม่โตตามยอดขายจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมแม้บริษัทกลุ่มแรกเหล่านี้จะมียอด ขายเพิ่มขึ้น แต่ราคาหุ้นก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

หาก ดูกลุ่มที่ 2 ที่มียอดขายลดลงเยอะก็มี LALIN NOBLE LH ส่วน MK และ PF ประคองตัวให้ไม่ลดลงได้ เหตุผลหลักๆ ก็เพราะบริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่จะเน้นการขายบ้านเดี่ยว และหลายบริษัทมีการทำบ้านระดับกลางบนที่ยอดขายช่วงหลังไม่ค่อยดีด้วย เช่น Noble PF LH

หุ้นกลุ่มหลังนี้ ก็เผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเช่นกันและทำให้มีกำไรที่ลดลงมากพอสมควร

อย่างไรก็ตาม ก็มีบางบริษัทที่จดทะเบียนหลังปี 2546 แต่สามารถสร้างส่วนแบ่งการตลาดและผลการดำเนินงานที่ดีได้ เช่น PS หรือ PRIN

สำหรับ PS ที่เติบโตได้จากปี 46 พอสมควร ก็เป็นเพราะการจับตลาดล่างซึ่งยอดขายไม่ผันผวนตามเศรษฐกิจเพราะเป็นบ้านหลัง แรกสำหรับหลายๆ ครอบครัว PS ก็มีการบริหารต้นทุนได้ดีจึงทำให้สามารถขายได้ต่ำกว่าคู่แข่งค่อนข้างมากและ มี margin ที่ดี แต่คำถามที่สำคัญก็คือ PS จะเพิ่ม market share ในตลาดได้ดีแค่ไหนเพราะที่ผ่านมา PS สามารถกิน share ในตลาดต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้สูงมากแล้ว แต่ปีนี้ PS กำลังรุกตลาด 1-2 ล้านบาท ทั้งทาวเฮาส์และคอนโดฯ ซึงคิดว่า PS ก็ยังมีความได้เปรียบด้านต้นทุนค่อนข้างมาก แต่ก็เป็นตลาดที่ลูกค้ามี price sensitive น้อยกว่าตลาด 6 แสน แต่ก็ดีกว่าการไปพยายามทำแบรนด์ภัสสรขายบ้าน 5-6 ล้านแน่นอนครับ เพราะที่ผ่านมามันเหมือนรองเท้ายี่ห้องบาจาจะไปทำรองเท้าวิ่งราคา 2-3 พันแข่งกับ Nike ดังนั้นคงเป็นเรื่องที่ต้องติดตามดูครับ

ส่วน PRIN ก็เติบโตจากฐานและ market share ที่ต่ำ เมื่อได้เงินทุนจากการเข้าตลาดหุ้นจึงทำให้สามารถขยายงาน รวมไปถึงการจับตลาดทาวเฮาส์ซึ่งยังมี demand และการทำบ้านเดี่ยวในทำเลที่ไม่ค่อยมีคู่แข่ง จึงทำให้ prin มียอดขายในปี 2549 ที่โตจากปี 2548 ประมาณ 30-35%

สำหรับ Lalin นั้น หากดูจากตัวเลขยอดขายก็จะเห็นว่ายอดขาย 3 ปีย้อนหลังมีแนวโน้มลดลงมากกว่าบริษัทอื่นๆ แต่การบริหารกำไรยังพอใช้ได้คือยังมี margin ลดลงไม่มากนัก แต่ที่น่าติดใจคือแม้ว่าตลาดรวมจะซบเซาลงแต่ Lalin ก็ติดลบมากกว่าตลาดรวมซึ่งแสดงถึงการมี market share ที่ลดลงครับ ซึ่งอาจจะแสดงให้เห็นว่า Lalin ไม่ผ่านคอขวด หรือ bottle neck ในการสร้างบริษัทจากขนาดกลางเล็กเป็นขนาดกลางใหญ่ภายหลังการเข้าตลาดหุ้น ซึ่งหากให้เดาอาจจะเพราะว่าการบริหารอาจจะยังเป็นระบบครอบครัวเกินไปทำให้ ขาดทีมงานในการขยายกิจการก็เป็นไปได้ครับ เพราะบริษัทที่สามารถทะลุ bottle neck ได้เช่น AP LPN PS ก็มีการสร้างผู้บริหารเพิ่มหลายคนเช่นกัน

จาก เดิมเมื่อปลายปี 49 ผมคิดว่าปีนี้น่าจะเป็นปีที่ดีขึ้นสำหรับอสังหาฯ เพราะความกดดันจากราคาน้ำมันน้อยลงและดอกเบี้ยน่าจะลดลง และหุ้นบาง ตัวก็มี p/e p/bv ที่ไม่แพงนัก แต่พอหลังจากเหตุการณ์ร้ายๆ หลายๆ อย่างผมคิดว่ากลุ่มอสังหาฯ ปีนี้ในด้านยอดขายรวมคงทำได้แค่ประคองตัว แต่ก็น่าจะได้รับปัจจัยบวกจากการลดดอกเบี้ยประมาณ 1-1.5% ข้อดีคือการที่มีปัจจัยลบรุมเราทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กไม่กล้าลงทุนเปิด โครงการใหม่ๆ และผู้บริโภคคำนึงถึงความมั่นคงของบริษัทผู้ขายมากขึ้น จึงทำให้บริษัทจดทะเบียนน่าจะมีโอกาสที่จะได้ส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น และบริษัทที่มีการเลือกประเภทสินค้า ทำเล และ segment ได้ดี ก็น่าจะมีโอกาสที่ดีในระดับหนึ่งนักสำหรับปีนี้ครับ

ส่วนเรื่อง รถไฟฟ้านั้นผมคิดว่ากว่าสายใหม่ๆ กว่าจะสร้างเสร็จคงอีกหลายปีครับ และไม่รู้ว่าจะได้เริ่มสร้างจริงๆ เมื่อไหร่ ผมเชื่อว่าโครงการที่ขายดี ( โดยเฉพาะคอนโด ฯ ) นั้นคงจะเป็นโครงการที่อิงกับสถานีรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบันครับไม่ใช่ อนาคตครับ

บางส่วนที่เล่ามานี้ เป็นสิ่งที่นักวิเคราะห์ที่อยู่ในวงการอสังหาฯ มานานพอจะรู้ดีแต่ไม่สามารถเขียนในบทวิเคราะห์ได้ แต่ก็เป็นประมาณ 1/4 ของข้อมูลเชิงลึกซึ่งที่เหลือคงเสี่ยงเกินไปที่จะเล่า แต่ก็เป็นวงการที่มีเรื่องน่าสนุกให้เล่ากันเยอะครับ ใน www.thaivi.com ก็มีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ อยู่หลายคนครับ