เรื่องของ บ้านมือสอง

วันที่ 19 กันยายน 2551

"บ้านมือสอง" เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ต้องการเสียเวลาสร้างบ้านเอง เพราะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย (คล้ายสโลแกนของหมู่บ้านจัดสรรหลายๆโครงการ) ทำให้เรามีโอกาสเห็นสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

อย่างไรก็ตามขึ้น ชื่อว่าบ้านมือสองก็คือบ้านเก่าที่ผ่านการใช้งานมาก่อน ดังนั้นเมื่อคิดจะซื้อบ้านประเภทนี้ เราจึงควรรู้วิธีการตรวจสอบและเช็คสภาพบ้านมือสองเบื้องต้นด้วย เพื่อไม่ให้การซื้อบ้าน (เก่า) หลังใหม่เกิดข้อผิดพลาด จนทำให้เราต้องเสียใจในภายหลังกับสารพัดปัญหาที่ผู้ขายส่วนใหญ่มักปกปิดไว้ เช่น หลังคารั่ว ผนังร้าว ท่อตัน บ้านทรุด จนเป็นเหตุให้ต้องเสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลากับการซ่อมแซมบ้านใหม่  พร้อมทั้งต้องมานั่งเสียน้ำตาในความเสียดายที่เลือกบ้านผิดครับ

3 จุดสำคัญในการตรวจสภาพบ้านมือสอง
"ความเสื่อมเป็น ธรรมดาของสรรพสิ่ง" บ้านเองก็เช่นกันย่อมมีสภาพการใช้งานตามอายุ ยิ่งเป็นบ้านเก่าสร้างมานานก็ยิ่งต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษในการตรวจเช็ค ก่อนตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป เพราะเป็นช่วงเวลาที่โครงสร้างของบ้านอาจเริ่มมีปัญหาให้เห็น เช่น คาน พื้น และผนังฉาบปูนมีอาจรอยร้าว ซึ่งรอยร้าวบางประเภทนั้นเป็นสัญญาณที่ช่วยให้เราทราบถึงภัยอันตรายที่ส่งผล ต่อความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน แต่อย่างไรก็ดีระหว่างขั้นตอนการตรวจเช็คสภาพโครงสร้างบ้าน เราควรหาวิศวกรหรือสถาปนิกผู้เชี่ยวชาญมาร่วมตรวจสอบด้วยทุกครั้งครับ
สำหรับการตรวจสอบสภาพความแข็งแรงของบ้าน ขอแบ่งเป็นหัวข้อตามลำดับ จากภายนอกสู่ภายในบ้านดังนี้ครับ

1. ตรวจสภาพภายนอกบ้าน
- วิเคราะห์สภาพบริเวณรอบๆบ้านว่ามีการทรุดตัวมากน้อยแค่ไหน อาจสังเกตได้จากลานจอดรถหรือลานซักล้าง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างแผ่นพื้นวางบนดิน เพื่อเช็คการทรุดตัวของสภาพดินในบริเวณนั้น
- สังเกตว่าน้ำฝนจากอาคารข้างเคียงสามารถไหลเข้ามาในบริเวณบ้านได้หรือไม่ มีต้นไม้ใหญ่ยื่นเข้ามาบังแดดหรือมีระบบรากชอนไชที่สามารถดันกำแพงบ้านเสีย หายหรือไม่
- เช็คที่ตั้งของบ้านว่าอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมหรือไม่ และมีระดับต่ำกว่าถนนหน้าบ้านแค่ไหน เพื่อตรวจเช็คความเสี่ยงในการเกิดปัญหาน้ำท่วมบ้าน
- ตรวจเช็คว่าอาคารข้างเคียงมีการขุดบ่อหรือสระใกล้บ้านจนอาจทำให้บ้านทรุดพัง ได้หรือไม่ หรือหากอาคารข้างเคียงมีการถมดินสูงกว่าระดับพื้นในบ้านมาก ก็อาจทำให้รั้วหรือตัวบ้านถูกดินจากฝั่งอาคารข้างเคียงดันจนเกิดความความ เสียหายได้เช่นกัน
- ตรวจเช็คหลังคาบ้านว่ามีน้ำฝนรั่วซึมเข้าบ้านหรือไม่ เริ่มจากการสังเกตฝ้าเพดานภายในบ้านว่ามีอาการบวมพอง หรือมีคราบน้ำซึมหรือไม่ แล้วทดลองฉีดน้ำบนหลังคาบริเวณนั้น เพื่อตรวจเช็คว่าหลังคายังรั่วอยู่หรือไม่
- ตรวจเช็คสภาพสีบนผนังของบ้านว่ามีร่องรอยด่างบวม เนื่องจากมีน้ำฝนหรือน้ำจากห้องน้ำไหลซึมเข้ามาในผนังหรือไม่

2. ตรวจสอบงานระบบ
- ตรวจระบบประปาว่ามีการรั่วซึมของน้ำบริเวณผนังและใต้พื้นห้องน้ำหรือไม่ พร้อมกับทดลองปิดก๊อกน้ำในบ้านทุกจุด แล้วตรวจว่ามิเตอร์น้ำยังเดินอยู่หรือไม่ หากมิเตอร์ยังเดินอยู่อาจเป็นเพราะอุปกรณ์ในถังพักโถสุขภัณฑ์เสื่อม ให้เปลี่ยนใหม่แล้วตรวจเช็คอีกครั้ง ถ้ามิเตอร์น้ำยังเดินอยู่อีกสันนิฐานได้ว่าระบบท่อน้ำประปาอาจจะรั่ว
- ตรวจเช็คระบบไฟฟ้า สังเกตสายไฟว่าเสื่อมคุณภาพหรือไม่ หากฉนวนหุ้มสายไฟฟ้ามีรอยแตกหรือกรอบ ควรเปลี่ยนใหม่ทั้งชุด โดยอาจเจรจาให้เจ้าของบ้านช่วยเปลี่ยนให้

3. ตรวจสภาพโครงสร้างอาคาร
- สังเกตภาพรวมของตัวบ้านว่าอยู่ในแนวดิ่ง ตั้งฉากกับพื้นหรือไม่ โดยเฉพาะโครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักบ้านจะต้องไม่แอ่นหรือเอียงไปข้างใด ข้างหนึ่ง
- ตรวจหารอยร้าวในคานและเสา หากพบว่าเป็นรอยร้าวที่เกิดกับเนื้อคอนกรีตซึ่งเป็นโครงสร้างข้างในของเสา และคาน ไม่ใช่แค่รอยร้าวของปูนฉาบที่ผิวหน้า ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบไม่ว่าในกรณีใด เพื่อความปลอดภัย เนื่องจากเสาและคานเป็นโครงสร้างหลักที่รับน้ำหนักของบ้าน
- สังเกตลักษณะรอยแตกร้าวบนพื้นภายในบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็ง แรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่ หากเป็นบ้านสองชั้นเราอาจจำเป็นต้องรื้อฝ้าเพดาน เพื่อตรวจเช็คให้แน่ใจว่าท้องพื้นชั้นบนมีรอยร้าวด้วยหรือไม่ เพราะพื้นบ้านส่วนใหญ่มักจะมีวัสดุปิดผิวเพื่อตกแต่งพื้น จนอาจทำให้เราไม่สามารถมองเห็นรอยร้าวบนพื้นได้ หรือหากมีรอยแตกร้าวก็อาจเป็นเพียงรอยร้าวของผิววัสดุตกแต่งพื้นเท่านั้น

3.1. ลักษณะรอยร้าวที่ขอบวงกบประตูหน้าต่าง
รอย ร้าวประเภทนี้ส่วนใหญ่เกิดกับวงกบประตูหน้าต่างที่ทำจากไม้ ซึ่งเป็นวัสดุที่มีการยืดหดตัวง่าย เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิและความชื้นบ่อยครั้งเข้า ก็จะทำให้ปูนฉาบบริเวณนี้เกิดรอยร้าวได้ ลักษณะของรอยร้าวที่ขอบวงกบส่วนใหญ่เกิดจากคุณภาพงานของก่อสร้าง

3.2. ลักษณะรอยร้าวทแยงมุมบนผนัง
เป็น ร้อยร้าวที่อาจเกิดจากการทรุดตัวของฐานรากหรือเสาบ้านที่อยู่ใกล้กับผนัง บริเวณนั้น ซึ่งเป็นลักษณะรอยร้าวที่บ่งบอกถึงอันตรายในความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน หากพบรอยร้าวทแยงมุมบนผนังควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบ

3.3. ลักษณะรอยร้าวบริเวณรอยต่อระหว่างผนังกับโครงสร้างเสาและคาน
เป็น รอยร้าวที่เกิดจากขั้นตอนการก่อสร้างผนังที่ไม่ได้เสียบเหล็กหนวดกุ้งเกาะ ยึดกับโครงสร้างเสาด้านข้าง หรือเสียบแต่ไม่แน่นพอ ทำให้ผนังเกิดรอยร้าวระหว่างรอยต่อของเสา รอยร้าวลักษณะนี้แม้จะไม่ส่งผลกับความแข็งแรงของโครงสร้าง แต่ก็สามารถสร้างความรำคาญให้แก่ผู้อยู่อาศัยและลดความสวยงามของบ้านได้

3.4. รอยร้าวแบบแตกลายงาบนพื้น
รอย ร้าวแบบแตกลายงาสามารถพบได้ในพื้นที่ไม่ได้ปูวัสดุปิดผิว เช่น พื้นหินขัด พื้นคอนกรีตขัดมัน ส่วนใหญ่มีสาเหตุมาจากหินขัดและผิวคอนกรีตมีความหนามากเกินไป ซึ่งรอยร้าวเหล่านี้ไม่สามารถนำมาวัดความแข็งแรงของโครงสร้างพื้นได้ แต่เพื่อความมั่นใจควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนัก ของโครงสร้างพื้นส่วนนี้ด้วย
- สังเกตลักษณะรอยร้าวบนผนังบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่

3.5. ลักษณะรอยร้าวบนผนังแนวดิ่ง
เป็น รอยร้าวที่เกิดจากการแอ่นตัวของพื้นและคานที่อยู่ใกล้บริเวณนั้น เนื่องจากมีน้ำหนักบรรทุกมากเกินไป หากพบรอยร้าวแนวดิ่ง ควรรีบเคลื่อนย้ายของที่มีน้ำหนักมากออก แล้วเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักของโครงสร้างใน พื้นที่บริเวณนั้น

3.6. รอยร้าวมีสนิมบริเวณเหล็กเสริมใต้ท้องพื้น
รอย ร้าวลักษณะนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการก่อสร้างไม่ดี เพราะไม่ได้หนุนลูกปูนขณะเทคอนกรีต และพบได้บ่อยกับพื้นหลังคาดาดฟ้าที่มีน้ำขัง เพราะน้ำสามารถซึมเข้ามาถึงเหล็กในแผ่นพื้นคอนกรีตได้ง่าย จนอาจทำให้เหล็กเสริมเป็นสนิม และขยายตัวดันให้คอนกรีตหุ้มเหล็กหลุดร่วงลงมาเห็นเป็นตะแกรงบริเวณท้องพื้น ด้านล่าง ซึ่งรอยร้าวนี้จะทำให้ความสามารถในการรับน้ำหนักของพื้นน้อยลงจนอาจเป็นอัต รายได้ ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนัก เพื่อความปลอดภัย

3.7. รอยร้าวใต้ท้องพื้นรูปกากบาท และรอยร้าวบริเวณกลางพื้น
เป็น รอยร้าวที่เกิดจากพื้นรับน้ำหนักมากจนเกินขีดความสามารถ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยก่อนพื้นจะพังทลายลงมา หากพบรอยร้าวที่พื้นลักษณะนี้ ควรเรียกวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบการรับน้ำหนักอย่างใกล้ชิด เพื่อความปลอดภัย

3.8. ลักษณะรอยร้าวบนผนังแตกลายงาทั่วผนัง
อาจ เกิดจากการผสมปูนฉาบผนังไม่ดี หรือผนังมีการหดตัวจากการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิระหว่างเวลากลางวันและกลางคืน เป็นเวลานาน จนเนื้อปูนฉาบแตกเป็นรอยร้าวลายงา ซึ่งลักษณะของรอยร้าวประเภทนี้ส่วนใหญ่เกิดจากคุณภาพของงานก่อสร้าง

รู้สักนิดก่อนคิดซื้อบ้านมือสอง

1. รู้ว่าอาจจะต้องต่อเติม
ในการซื้อบ้านมือสอง เราควรเตรียมงบสำหรับการต่อเติมบ้านด้วย เพราะบ้านมือสองส่วนใหญ่มักจะต้องมีการซ่อมแซมและปรับปรุงบ้านใหม่ให้ตรงกับ ความต้องการของเจ้าของใหม่ และไหนจะต้องมีการตกแต่งภายใน รื้อถอนบางส่วนของบ้านที่เราไม่ชอบทิ้ง หรือกั้นห้องใหม่ในกรณีที่บ้านมีจำนวนห้องไม่เพียงพอกับความต้องการ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะส่งผลให้งบประมาณของเราบานปลายในภายหลังได้

2. ฉลาดรู้ในการเลือกทำเล และตรวจเช็คพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน
มองหา บ้าน(สามารถหาข้อมูลแหล่งซื้อบ้านมือสองได้จากคอลัมน์"ปรึกษาหารือ") ที่มีสไตล์ตรงกับความพอใจและงบประมาณของตัวเอง แล้วเลือกบ้านที่มีทำเลถูกชะตาและเหมาะกับการดำเนินชีวิตของเรามากที่สุด โดยพยายามเลือกบ้านในทำเลอุดมคติ คือ อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี เพื่อนบ้านน่ารัก มีการคมนาคมสะดวก ห่างไกลจากแหล่งมิจฉาชีพ ไม่มีมลภาวะจากโรงงาน แหล่งขยะ สนามแข่งรถ ตลาดนัด หรือสำนักทรงเจ้าเข้าผี

จากนั้นจึงตรวจเช็คแบบบ้านว่ามีจำนวนห้องตรงกับความต้องการของเรา หรือไม่ มีห้องนอน ห้องน้ำสอดคล้องกับสมาชิกของครอบครัวหรือไม่ หรือมีห้องที่เราต้องการเป็นพิเศษหรือไม่ เช่น ห้องพระ ห้องเก็บของ ห้องทำงาน ห้องเก็บหนังสือ (ต้องมีโครงสร้างที่ออกแบบเป็นพิเศษ) พร้อมกับสำรวจการจัดวางตำแหน่งของห้องแต่ละห้องภายในบ้านว่ามีการถ่ายเท อากาศดีหรือไม่ มีการจัดวางห้องให้รับลมกันแดดหรือไม่ เช่น ห้องนอนควรรับแดดตอนเช้าและรับลมจากทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ได้ (ในกรณีที่ไม่ติดเครื่องปรับอากาศ) ห้องครัว ห้องน้ำควรอยู่ด้านทิศตะวันตก เพื่อให้แสงแดดช่วยฆ่าเชื้อโรค ห้องพระควรมีหน้าต่างระบายควันธูปได้

3. รู้ประวัติข้อมูลบ้าน
หลังจากได้บ้านตามที่หมายตาแล้ว เราควรสอบด้วยว่าบ้านที่เราเล็งไว้เข้าข่ายหัวข้อต่อไปนี้หรือไม่
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนเพื่อสร้างทางด่วนหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้กับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย
- บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนตัดถนนหรือไม่ ในเขตกรุงเทพฯสามารถตรวจสอบกับกรุงเทพมหานครหรือกรมโยธาธิการ กรณีต่างจังหวัดสอบถามได้จากเทศบาลจังหวัดหรือกรมทางหลวง ขึ้นอยู่กับประเภทถนนว่าเป็นทางหลวงแผ่นดิน ทางหลวงจังหวัด หรือทางหลวงท้องถิ่น
- ตรวจสอบการชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ว่าเจ้าของบ้านเดิมค้างชำระหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตประปา และสำนักงานเขตไฟฟ้า ในเขตนั้นๆ สำหรับค่าโทรศัพท์สามารถสอบถามได้ที่องค์การโทรศัพท์
- ตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าถูกต้องหรือไม่ ด้วยการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตที่ดินในเขตนั้นๆ
- ตรวจสอบว่าบ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ บ้านสร้างผิดแบบหรือผิดเงื่อนไขการขออนุญาตหรือไม่ หรือมีการต่อเติมเพิ่มจากแบบที่ขออนุญาตหรือไม่ เพราะหากเจ้าของเดิมสร้างผิดแบบที่ขออนุญาต แล้วสำนักงานเขตมาตรวจพบเมื่อเราซื้อบ้านไปแล้ว ทางเขตมีอำนาจให้เรารื้อถอนบ้านได้ และหากเจ้าของอ้างว่าไม่มีใบอนุญาตเดิมมาให้ดู เราก็สามารถถ่ายภาพบ้านหลังนั้น และนำเลขทะเบียนบ้านไปสอบถามกับหัวหน้างานโยธาเขต (กทม.) หรือกองช่างของเขตเทศบาล ว่าบ้านหลังนี้มีการสร้างผิดแบบ หรือมีคดีความอยู่หรือไม่

 

แหล่งที่มาของข้อมูล: บ้านและสวน